W związku z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, zmianie uległ sposób określania wartości nieruchomości po dokonaniu jej podziału geodezyjnego, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Został on narzucony przez ustawodawcę jako suma wartości poszczególnych geodezyjnie wydzielonych działek. Zgodnie z przepisem art. 98a ust. 1b zdanie trzecie, wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W/w norma znajdzie zastosowanie w każdym postępowaniu administracyjnym niezakończonym decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie nowelizacji z 20 lipca 2017 roku. Jest to podyktowane treścią przepisów wprowadzających w życie wspomnianą nowelizację, zgodnie z którymi do spraw wszczętych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niezakończonych stosuje się przepisu w brzmieniu nadanym nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 roku. Stosownie do art. 4 ust. 1, 3 oraz 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw:

• Do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8.
• Do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.
• Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

W ocenie autora niniejszego tekstu przepis art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku nakazujący stosowanie przepisów dotychczasowych do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie ustawy dotyczy kwestii formalnych wymogów dla tego typu opracowań i należy go rozpatrywać w kontekście zmiany przepisu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustanowienia dodatkowych wymogów dla prawidłowego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Z kolei przepis art. 98a ust. 1 b zdanie ostatnie należy traktować jako przepis materialno prawny, określający jak należy rozumieć pojęcie wartości nieruchomości po podziale, niezależnie od oceny takiej techniki prawodawcze jako mało finezyjnej.

Przyjęcie określonego rozwiązania legislacyjnego w omawianym zakresie rzutuje na ocenę postępowania dowodowego prowadzonego przez np. organy administracji publicznej. Jeżeli wartość nieruchomości została ustalona dla niepodzielnego prawa własności – nieruchomości jako całości, należy uznać iż została ona ustalona nieprawidłowo w świetle nowego brzmienia art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z wprowadzoną definicją wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych wydzielonych działek oraz koniecznością stosowania przepisów w brzmieniu obecnie obowiązującym należy uznać iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie może być dowodem wzrostu wartości nieruchomości w skutek podziału w rozumieniu obecnej regulacji. Obecnie, wycenę sporządzoną dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości, określającą jej wartość jako niepodzielnego prawa własności (jako kompleksu działek) należy uznać za niedopuszczalną.