Wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku, a wycena indywidualnie oznaczonej nieruchomości.

Metoda analizy statystycznej nie powinna być stosowana przy ustalaniu wartości konkretnej, indywidualnie oznaczonej nieruchomości, albowiem została ona przewidziana jako metoda służąca określeniu wartości reprezentatywnej dla danego rodzaju nieruchomości, co wynika z analizy przepisów rozporządzania w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z § 4 ust. 5 rozporządzenia przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Zgodnie z przepisem art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Rzeczoznawca posługując się zatem metodą analizy statystycznej rynku nie ustala wartości konkretnej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a jedynie nieruchomości stanowiącej nieruchomość reprezentatywną dla rodzaju nieruchomości, do którego należy nieruchomość wyceniana. Zatem wynikiem takiego działania jest ustalenie wartości nieruchomość modelowej – abstrakcyjnej, nie zaś nieruchomości indywidualnie oznaczonej będącej przedmiotem wyceny.

Wywody te należy przyłożyć do wszelkich metod próbujących wnioskować o wartości konkretnej nieruchomości na bazie ogólnych wnioskowań co do zależności występujących w szerokim zbiorze bliżej niezidentyfikowanych nieruchomości.

Równie ważna jest w tym przypadku okoliczność, że posługiwanie się wyżej opisaną metodą czyni właściwie operat nieweryfikowalnym dla kogokolwiek. Pytaniem retorycznym jest bowiem czy sąd lub organ administracyjny są w stanie wypowiedzieć się co do prawidłowości i miarodajności ustalonego współczynnika wyznaczającego zależność między wartością nieruchomości a liczbą działek geodezyjnych czy dostępnością utwardzonej drugi lub urządzeń infrastruktury i czy rzeczywiście przekłada się on na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie.

Sporządzenie wyceny nieruchomości, zwłaszcza na potrzeby ustalenia zależności między np. zmianami w infrastrukturze otaczającej nieruchomość, a wartością nieruchomości, może stanowić podstawę do skutecznych zarzutów do operatu szacunkowego.