Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się najczęściej z koniecznością rozliczenia nakładów poczynionych przez współwłaścicieli. W poniższym artykule pokrótce omówiona zostały zasady rozliczeń nakładów przy zniesieniu współwłasności, szczególności z uwzględnieniem zniesienia współwłasności związanego ze spadkobraniem. W postępowaniu działowym (w tym o sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości jako składnika spadku), sąd rozstrzyga także o istnieniu zapisów zwykłych, których przedmiotem są rzeczy lub prawa należące do spadku, jak również o wzajemnych roszczeniach pomiędzy współspadkobiercami z tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i innych przychodów, poczynionych na spadek nakładów i spłaconych długów spadkowych.
Z literalnego brzmienia przepisów wynika iż rozliczeniu mogą podlegać jedynie nakłady poczynione na sam spadek. Ze spadkiem zaś, który staje się współwłasnością spadkobierców, mamy do czynienia od chwili śmierci spadkodawcy.

W uchwale z dnia 27 września 1974 r. sygn akt. III CZP 58/74 Sąd Najwyższy stwierdził, że „spadek stanowi ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego (art. 922 § 1 k.c.), skoro zaś otwiera się on z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 k.c.), to według tej daty określa się stan spadku i według tego stanu nabywa spadkobierca spadek (art. 925 k.c.). Tak ustalony stan spadku stanowi przedmiot działu. Zmiany w tym stanie (w okresie między otwarciem spadku a jego działem) podlegają w chwili działu stosownemu uwzględnieniu i ewent. rozliczeniu, np. w razie sprzedaży przedmiotu spadkowego przez jednego lub wszystkich spadkobierców, utraty wartości rzeczy lub wzrostu tej wartości itp. Spadkobiercy bowiem – skoro do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności ułamkowej (por. art. 1035 k.c.) – ponoszą skutki zmian w stanie spadku. Dlatego też w postępowaniu o dział spadku sąd, zgodnie z art. 686 k.p.c., rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach spadkobierców z tytułu posiadania i używania przedmiotów spadkowych, pożytków i przychodów, poczynionych nakładów i spłaconych długów spadku.

Podobne stanowisko, wynika również z innych orzeczeń Sądu Najwyższego. który w postanowieniu z dnia 10 listopada 2006 r. sygn. akt I CSK 219/06, stwierdził, że „w ramach postępowania o zniesienie współwłasności, jak również w ramach postępowania o podział majątku wspólnego sąd nie jest władny rozpoznawać wszystkie roszczenia, jakie uczestnicy mają względem siebie a jedynie roszczenia związane z posiadaniem rzeczy (art. 618 k.p.c.) bądź roszczenia związane z posiadaniem poszczególnych przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego, pobranych pożytków i innych przychodów z majątku wspólnego, nakładów poczynionych na majątek wspólny (art. 686 k.p.c. w związku z art. 43 k.r.o. i art. 1035 k.c.).” Podobnie w uchwale z dnia 5 maja 1978 r. sygn. akt. III CZP 26/78 Sąd Najwyższy uznał, że rozliczeniu mogą podlegać jedynie nakłady poczynione już w czasie trwania współwłasności – a ta powstaje dopiero z chwilą otwarcia spadku. Jak zauważył bowiem Sąd Najwyższy we wskazanej uchwale: „ustalając w sprawie o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości, sąd bierze pod uwagę także nakłady dokonane przez jednego ze współwłaścicieli po wydaniu w trybie zabezpieczenia wniosku zakazu ich dokonywania, chyba że sąd przyznaje nieruchomość na własność innemu współwłaścicielowi, który zażądał zabrania przyłączonych do nieruchomości przedmiotów i przywrócenia jej do poprzedniego stanu.

W celu dokonania rozliczenia nakładów koniecznym jest każdorazowe ustalenie na podstawie jakiego stosunku prawnego były one dokonywane i na jakich zasadach winny zostać rozliczone. Na takim stanowisku stanął też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 maja 2010 r., sygn. akt I ACa 276/10, stwierdzając że w sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. Problematykę rozliczeń miedzy współwłaścicielami omówił Sąd Najwyższy uzasadniając postanowienie z dnia 5 marca 2009 roku, (sygn. akt: III CZP 6/09, publ. w Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 496385). Jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c. Wskazać także należy na poglądy wyrażone w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku, (sygn. akt: III CZP 144/07, publ .w Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 342327), zgodnie z którymi roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów. Warte podkreślenia jest przy tym, że poglądy przeciwne – zakładające prawno rzeczowy charakter omawianych roszczeń – dominujące w latach 60 i 70 – tych zostały obecnie zmarginalizowane.

Z powyższego wynika kilka praktycznych wniosków:

1. w ramach postępowania działowego między spadkobiercami rozliczane mogą być te nakłady, które zostały poczynione pod powstaniu współwłasności, tj. po otwarciu spadku,
2. podstawą rozliczeń w pierwszej kolejności będą umowy między współwłaścicielami,
3. w braku umownych ustaleń zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego.