Czynniki uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości
W jednym z najnowszych wyroków, tj. wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 1407/19, LEX nr 3124021, Naczelny Sąd Administracyjny (dalej „NSA”) wypowiedział się co do daty stanu, zgodnie z którym dokonuje się oszacowania nieruchomości.
Wątpliwości co do stanu nieruchomości branego pod uwagę przy oszacowaniu, powstały w niniejszej sprawie na kanwie postępowania dotyczącego ustalenia wysokości kwoty, o jaką wzrosła wartość części nieruchomości skarżącej poprzez uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „planu”), czyli w wyniku tzw. ulepszenia planistycznego. Przy czym w niniejszej sprawie, wycenie na podstawie operatu szacunkowego podlegała jedynie część nieruchomości przeznaczona na cele mieszkaniowo – usługowe, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu i podlegała zwrocie w dacie jej sprzedaży.
Naczelny Sąd Administracyjny na tle powstałych wątpliwości wskazał, iż wartość nieruchomości powinna być każdorazowo oceniania według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu powodującego wzrost wartości. Dlatego też, w świetle obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnianie wartości czynników powstałych po tym dniu, w tym np. dokonanych nakładów na nieruchomość, jej podział i scalenie, nie jest dopuszczalne w świetle utrwalonego już orzecznictwa NSA.
Dalej, NSA podkreślił, że przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 4 upzp), objęte są nie tylko sytuacje, w których dochodzi do zbycia całej nieruchomości objętej ulepszeniem planistycznym, ale i te, gdy sprzedaż dotyczy wydzielonej lub ułamkowo określonej części nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu. Przy czym w takiej sytuacji całościowej wycenie podlega nieruchomość i określona wartość 1 m2 gruntu, a należna opłata stanowi stosunkową częścią generalnej kwoty.
Podkreślić za SN należy, iż opłata za ulepszenie planistyczne jest z natury rzeczy podzielna, a jej podział dokonywany jest przede wszystkim, gdy właściciel nieruchomości sprzedaje wydzielane działki lub udziały w nich w odstępnie czasowym. Podzielnego charakteru omawianej opłaty nie niweczy także fakt, iż działki, które są zbywane objęte były pierwotnie jednym aktem notarialnym dotyczącym nieruchomości. Dodatkowo, wysokość dochodzonej należności, w myśl art. 37 ust. 4 upzp, zależy od decyzji organu gminy będącego dysponentem roszczenia.
W myśl przedstawionego stanowiska Sądu Najwyższego tytułem podsumowania należy jeszcze raz podkreślić niedopuszczalność uwzględniania przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników mających miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak np. poczynienie nakładów na nieruchomość, podzielenie jej lub scalenie.