Co sąd bierze pod uwagę przy zniesieniu współwłasności?

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, zgodnie z treścią przepisów Kodeksu cywilnego, mieści się w katalogu podstawowych praw każdego ze współwłaścicieli (art. 210 § 1 zd. pierwsze Kodeksu cywilnego).

Fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub kilku współwłaścicielom na własność z obowiązkiem spłaty pozostałych albo licytacyjna sprzedaż rzeczy wspólnej to alternatywne drogi likwidacji współwłasności. Stąd też składając wniosek o zniesienie współwłasności współwłaściciel powinien wskazać oczekiwany sposób zniesienia stanu współwłasności. Każdorazowo jednak postępowanie powinno być tak prowadzone, by ostatecznie doprowadziło do zgody współwłaścicieli co do sposobu podziału rzeczy wspólnej.

Strony postępowania

Do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności, jak już wcześniej wspomniano, uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli, a oprócz nich także wierzyciel współwłaściciela, którego prawo do żądania zniesienia współwłasności zostało zajęte w postępowaniu egzekucyjnym oraz prokurator. Po stronie uczestników postępowania występują natomiast wszyscy współwłaściciele rzeczy mającej ulec podziałowi, uprawnieni z tytułu ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (np. w przypadku służebności drogi koniecznej na nieruchomości podlegającej podziałowi), a niekiedy także wierzyciele współwłaścicieli. Należy pamiętać, iż zbycie udziału we współwłasności prowadzi do utraty prawa własności, wskutek czego uprzedni współwłaściciel traci status zainteresowanego, a w jego miejsce może wstąpić nowy współwłaściciel.

Wymogi formalne wniosku

Na pierwszym etapie postępowania sąd weryfikuje poprawność wniosku, czyli spełnienie wymogów formalnych pism procesowych wskazanych w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 126, art. 187 k.p.c. w zw. z art. 511 § 1). W przypadku wniosku o zniesienie współwłasności należy pamiętać o dodatkowym wymogu, jakim jest dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi wraz z przedstawieniem dowodów świadczących o prawie własności (art. 617 k.p.c.).

Sposób zniesienia współwłasności

Wnosząc o przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności należy pamiętać, iż sąd nie jest związany treścią wniosku w zakresie wskazanego sposobu zniesienia współwłasności. Oznacza to, iż postanowienie kończące sprawę może wskazywać taki sposób zniesienia współwłasności, który nie pokrywa się z żądaniem współwłaściciela wskazanym we wniosku.

Jest tak przykładowo, gdy jeden ze współwłaścicieli żąda przyznania mu w całości nieruchomości ze spłatą pozostałych, pozostali zaś wnoszą o przyznanie im udziałów w naturze (tj. przez podział rzeczy wspólnej zgodnie z posiadanymi udziałami). Jeżeli więc możliwość podziału w naturze istnieje, sąd powinien przychylić się do takiego żądania i orzekając o podziale rzeczy wspólnej ustanowić jednocześnie służebność drogi koniecznej (gdy mowa o nieruchomości).

Wynika to bowiem z preferowanego przez ustawodawcę sposobu podziału rzeczy wspólnej, jakim jest podział fizyczny[1] poprzez stosunkowy podział odpowiadający udziałom posiadanym przez współwłaścicieli, gdy rzecz daje się podzielić. Każdorazowo jednak przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności sąd powinien kierować się całościową opłacalnością jego dokonania, w szczególności, jeśli podział fizyczny rzeczy prowadzi do znacznych wydatków związanych choćby z pracami adaptacyjnymi[2].

Podział fizyczny nieruchomości może nastąpić w szczególności poprzez wyodrębnienie własności lokali pod warunkiem samodzielności poszczególnych lokali rozumianą jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokali winna wynikać nadto z opinii powołanego biegłego.

Alternatywnym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie własności rzeczy jednemu tylko ze współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie w tym przedmiocie powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych[3].  Wskazuje się tutaj konieczność wzięcia pod uwagę realnych możliwości dokonywania spłat przez pozostałych współwłaścicieli poprzez ustalenie ich sytuacji materialnej. Nadto, gdy za orzeczeniem zniesienia współwłasności rzeczy poprzez przyznanie rzeczy jednemu na własność przemawia zgodne stanowisko uczestników, konieczne wydaje się także ustalenie możliwości pozostałych uczestników co do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych (gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość).

Jeżeli co do sposobu zniesienia współwłasności nie ma zgody wśród współwłaścicieli, możliwe jest w ostateczności sprzedaż rzeczy wspólnej w drodze licytacji komorniczej. Przed wyborem tego sposobu współwłaściciele powinni zostać powiadomieni przez przewodniczącego o możliwości sprzedaży nieruchomości dopiero w toku drugiej licytacji, kiedy to wyjściowa wartość nieruchomości spada do 2/3 części pierwotnie oszacowanej wartości. Oszacowania takiego dokonuje biegły wskazany przez komornika. Zarządzając sprzedaż licytacyjną rzeczy wspólnej sąd może rozstrzygnąć o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli lub rozstrzygnięcie to odłożyć do czasu sprzedaży. W tym drugim przypadku postępowanie ulegnie zawieszeniu.

Dopłaty i spłaty

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej w sposób nieodpowiadający udziałom posiadanym przez wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna dopłaty na rzecz współwłaścicieli poszkodowanych takim podziałem.

Jednakowoż, jeżeli w wyniku orzeczenia sądowego rzecz została przyznana na własność jednemu tylko ze współwłaścicieli, w stosunku do pozostałych powinien zostać orzeczony obowiązek spłaty odpowiadającej wartości ich udziałów.

W orzeczeniu dotyczącym spłat lub dopłat, sąd powinien wskazać termin oraz sposób ich uiszczenia, wysokość i termin spłaty odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Obciążenie rzeczowe na rzeczy wspólnej

W ramach postępowania o zniesienie współwłasności sąd dokonuje wyceny rzeczy wspólnej. Sposób wyceny nieruchomości, gdy ta obciążona jest hipoteką lub innym obciążeniem prawnorzeczowym, nie jest w judykaturze jednolity. Najczęściej jednak przyjmuje się konieczność uwzględnienia przy ocenianiu jej wartości wszelkich obciążeń o charakterze prawnorzeczowym zmieniających rzeczywistą wartość rzeczy wspólnej. Jeżeli zatem wartość nieruchomości wspólnej została obniżona przez obciążającą ją hipotekę, spłata długu hipotecznego przez właściciela, który otrzymał rzecz na własność w wyniku zniesienia współwłasności, nie powoduje powstania roszczenia po stronie dotychczasowego właściciela, pomimo że dług obciążał uprzednio wszystkich współwłaścicieli.

Zakres pozostałych roszczeń rozpoznawanych w postępowaniu

W ramach postępowania o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale również, zgodnie z zasadą kompleksowego rozstrzygania w postępowaniu, rozpoznaje wzajemne roszczenia współwłaścicieli wynikające z posiadania rzeczy. Mowa tutaj o takich roszczeniach dotyczących rozliczenia nakładów, pożytków, wydatków czy ciężarów podniesionych w treści wniosku.

W toczącym się postępowaniu sąd może także rozstrzygnąć o prawie własności poszczególnych współwłaścicieli, w szczególności w ramach sporu o własność będącego wynikiem wniosku współwłaściciela o zasiedzenie udziałów czy sporu o wysokość udziałów danego współwłaściciela.

Wskazane powyższe roszczenia powinny zostać dokładnie określone we wniosku, poparte dowodami i okolicznościami faktycznymi. Określając je bowiem wnioskodawca nakreśla sądowi granice orzekania, poza które nie może wychodzić (por. art. 321 § 1 KPC).  Jeżeli więc żądanie wskazane we wniosku okaże się zaniżone, sąd mając tego świadomość, nie może zasądzić wnioskującemu współwłaścicielowi więcej niż wynika to z treści wniosku. Jeżeli natomiast żądanie w zakresie roszczeń uzupełniających nie zostało dostatecznie udowodnione, sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych w terminie tygodnia od dnia doręczenia wezwania, na zasadzie art. 130 KPC.

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd może rozstrzygnąć także co do służebności gruntowych obciążających nieruchomość, co każdorazowo dzieje się na wniosek współwłaściciela/ uczestnika postępowania natomiast nigdy z urzędu[4].

[1] Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r., III CRN 214/78, LEX nr 8143; oraz z dnia 16 listopada 1993 r., I CRN 176/93, LEX nr 158139.

[2] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 1976 r., III CRN 227/76, OSNC 1977, nr 5-6, poz. 98.

[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1983 r., III CRN 111/83, LEX nr 8543.

[4] Postanowienie SN z 27 stycznia 1970 r., III CRN 527/69, OSNCP 1970, nr 9, poz. 164.