Czym kieruje się biegły przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną?

Za działki gruntu, które zostały przeznaczone pod drogę publiczną i stały się własnością gminy, powiatu, województwa albo Skarbu Państwa, dotychczasowemu właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) należy się odszkodowanie. Stanowi o tym na przykład art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”). O wywłaszczeniu stanowi również Konstytucja RP, wskazując, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne. Co więcej, odbywa się ono za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP). Jaka więc powinna być wysokość takiego odszkodowania?

Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną działkę

Za działki gruntu, które zostały wywłaszczone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Zatem w pierwszej kolejności prowadzone są rokowania pomiędzy osobą uprawnioną a organem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustalenie wartości przez rzeczoznawcę

Gdy porozumienie między uprawionym podmiotem a organem jest niemożliwe, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny określa między innymi rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego („Rozporządzenie”). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Czym kieruje się rzeczoznawca przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie?

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji oraz ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Warto wskazać, że rzeczoznawca przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględni nakładów poniesionych na nią po dniu wydania decyzji (§ 36 ust. 1 Rozporządzenia). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2).

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 Rozporządzenia, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Przyjmuje się zatem, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, czyli wojewódzkiego (por. wyrok NSA z dnia 26 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 216/20, LEX nr 2804058, wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2018 r., sygn. akt I OSK 4132/18, LEX nr 2589149). Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Sądy podkreślają, że ilekroć nieruchomość wywłaszczona czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych – a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Biegły powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi z rynku lokalnego oraz regionalnego (por. wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2018 r., sygn. akt I OSK 4132/18, LEX nr 2589149).

Wypłata odszkodowania – obowiązek władz publicznych

Wypłata odszkodowania nie jest jedynie uprawnieniem dotychczasowego właściciela (użytkownika wieczystego), ale przede wszystkim obowiązkiem władz publicznych. W orzecznictwie wskazuje się, że odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa.

Prawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego jest zatem bardzo ważne. To od niego zależy jaka będzie wartość odszkodowania za wywłaszczenie.