Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy to najczęściej pierwszy etap procesu inwestycyjnego.

Decyzja o warunkach zagospodarowania terenu ma za zadanie określić rodzaj inwestycji, jaka może być zrealizowana na danym terenie.

Chodzi między innymi o to, czy będzie to zabudowa mieszkaniowa, przemysłowa bądź usługowa, a także o warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy.

Decyzja określa między innymi orientacyjną wysokość i szerokość budynku, jego odległość od frontu działki, geometrię dachu itp.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne, aby później móc wnioskować o uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonać zgłoszenia budowy.

Kiedy jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu?

Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana wówczas, gdy chcemy wybudować obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, a przeznaczenie terenu, na którym mają być wykonane prace, nie jest określone w planie miejscowym.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zawsze jest wydawana na wniosek inwestora, nigdy z inicjatywy gminy.

Plan miejscowy to zaś dokument, w którym rada gminy z własnej inicjatywy określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenów znajdujących się na obszarze gminy.

Plan miejscowy często określa przeznaczenie naszej działki, np. przeznaczenie rolnicze, leśne, pod zabudowę mieszkaniową, i każdy, kto chce realizować inwestycję, musi się do niego dostosować.

Krótko mówiąc, o tym, jaki obiekt może być zrealizowany na danej działce, zawsze będzie przesądzał albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

To, czy nasza działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można sprawdzić w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego dla położenia naszej działki urzędu gminy.

Sposób ten może jednak okazać się czasochłonny, ponieważ zwykle na terenie danej gminy obowiązuje kilka różnych planów obejmujących różne obszary gminy.

Dla konkretnego terenu obowiązuje zawsze tylko jeden plan.

Kolejnym sposobem na sprawdzenie, czy nasza działka jest objęta MPZP, jest skorzystanie z mapy geoportal.gov.pl.

Jest tam dostępna zakładka, w której możemy zaznaczyć opcję pokazania tego, czy dany teren jest objęty MPZP.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – co dalej?

Jeżeli już dowiedzieliśmy się, że nasz teren nie jest objęty MPZP, to wówczas budowa obiektu budowlanego oraz wykonanie innych prac budowlanych, a także inna zmiana zagospodarowania terenu, będzie co do zasady wymagała od nas uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Oczywiście, jak od każdej zasady, tutaj również znajdziemy wyjątki, kiedy to pomimo zmiany zagospodarowania terenu uzyskanie decyzji nie będzie konieczne.

Katalog przypadków, w których uzyskanie decyzji nie będzie konieczne, jest jednak dość złożony i mało klarowny.

Nie jest on nawet wprost sformułowany w ustawie, lecz kreowany głównie przez orzecznictwo sądowe.

Orzeczenia zaś w tym przedmiocie niejednokrotnie bywają ze sobą sprzeczne.

Wobec tego, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do tego, czy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zachęcamy do skorzystania z naszego formularza kontaktowego.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Czasami jednak wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie musiał uzgodnić jej wydanie z innym organem.

Dla przykładu uzgodnienie takie będzie konieczne z wojewódzkim konserwatorem zabytków, jeżeli zmiana zagospodarowania będzie dotyczyć obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków.

Katalog sytuacji, w których konieczne będzie dokonanie uzgodnień z innymi organami, można sprawdzić, zaglądając do art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzgodnienie polega na tym, że wójt zwraca się do właściwego organu o zajęcie stanowiska.

Niezajęcie stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie powoduje, że uzgodnienie uważa się za dokonane.

Ewentualne zajęcie stanowiska następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje wnioskodawcy, i tylko wnioskodawcy, zażalenie.

Gdy zaś decyzja o warunkach zabudowy ma dotyczyć gruntu, który znajduje się w pobliżu linii sieci wysokiego napięcia lub gazociągu wysokiego ciśnienia, to wówczas wójt występuje również o opinię odpowiednio operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego lub operatora systemu przesyłowego gazowego.

Operator przedstawia swoją opinię w terminie 2 tygodni, zaś jej nieprzedstawienie poczytuje się za przedstawienie opinii pozytywnej.

Kto sporządza decyzję o warunkach zabudowy?

Projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządza urbanista, architekt albo inny uprawniony, wyspecjalizowany w tym zakresie podmiot, o którym mowa w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Takie zlecenie podmiot ten otrzymuje od gminy, a nie od wnioskodawcy.

Finalnie decyzję, w sensie dokumentu, sporządzają urzędnicy gminy w oparciu o sporządzony projekt.

Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla położenia nieruchomości wniosek w tym przedmiocie.

W przypadku gdy nieruchomość znajduje się na terenie więcej niż jednej gminy, wniosek powinien być złożony w tym urzędzie miasta lub gminy, na obszarze której znajduje się największa część nieruchomości.

Wówczas jednak decyzja zostanie wydana w porozumieniu z pozostałymi wójtami.

Wniosek należy złożyć na specjalnie do tego przeznaczonym formularzu, który został opublikowany przez jedną ze stron rządowych pod tym linkiem:

https://zaplecze.biznes.gov.pl/files/document_attachments/1657/WNIOSEK_o_ustalenie_warunk_w_zabudowy.pdf

Można go również złożyć w formie elektronicznej poprzez portal e-Budownictwo.

Do tego należy jeszcze dołączyć załączniki do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

• Pełnomocnictwo do reprezentowania wnioskodawcy, opłacone zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, Dz. U. z 2021 r. poz. 1923 – jeżeli wnioskodawca działa przez pełnomocnika.
• Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli obowiązek uiszczenia takiej opłaty wynika z ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej. Najważniejszy wyjątek to zwolnienie z opłaty skarbowej osób będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, której wniosek dotyczy.
• Mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa ewidencyjna w postaci elektronicznej, w obowiązującym państwowym układzie odniesień przestrzennych, albo papierowej.
• Określenie granic terenu objętego wnioskiem, jeśli teren inwestycji stanowi część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych, przedstawione w formie graficznej.
• Określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie graficznej.
• Kopia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia dla inwestycji wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, Dz. U. poz. 1839.
• Dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej, w tym w zakresie dostaw energii i w zakresie dostaw wody oraz odbioru ścieków socjalno-bytowych – jeżeli istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego.
• Inne dokumenty, w tym np. licencja mapy, dokumenty, które pozwolą na ocenę spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej.

Jak uzyskać warunki zabudowy dla działki?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 uchylonej już ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Czy można zaskarżyć decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy można zaskarżyć w terminie 14 dni od dnia jej wydania poprzez wniesienie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, który wydał decyzję.

Co ważne, odwołanie może być wniesione jedynie przez strony postępowania – czyli wnioskodawcę oraz, nie zawsze, właścicieli najbliższych nieruchomości.

Kto jest stroną postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Stroną postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest wnioskodawca, a także każdy inny podmiot, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie.

Co ciekawe, wnioskodawcą może być również osoba, która nie musi legitymować się żadnym prawem do nieruchomości.

Może więc być nim potencjalny nabywca danej nieruchomości.

Ponadto w stosunku do jednej nieruchomości może istnieć wiele różnych decyzji o warunkach zabudowy wydanych na podstawie różnych wniosków wielu wnioskodawców.

Co więcej, każda z tych decyzji może dotyczyć różnych rodzajów inwestycji.

Takie rozwiązanie pozwala między innymi na to, aby wnioskodawca, który nie jest jeszcze do końca pewien, w jaki sposób chce zmienić przeznaczenie swojej działki, wystosował więcej niż jeden wniosek, a tym samym uzyskał więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy.

Procedura ta może być także pomocna, kiedy przed zakupem nieruchomości ewentualny nabywca chce sprawdzić, co można wybudować na działce.

Warto jednak podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Podsumowując tę kwestię, decyzja o warunkach zabudowy nie musi być wydana na przyszłego inwestora lub właściciela nieruchomości.

W przypadku, w którym jednak przyszły inwestor będzie chciał uzyskać pozwolenie na budowę, konieczne okaże się przeniesienie na niego tej decyzji, o czym szczegółowo mowa poniżej.

Warto także pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę albo wówczas, gdy dla naszego terenu uchwalono plan miejscowy.

Czy decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inną osobę?

Tak, decyzję o warunkach zabudowy można bez większych problemów przenieść na inną osobę, np. na inwestora.

Organ, który wydał decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Stronami w takim postępowaniu są wówczas jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie.

Jak wygląda decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

1. rodzaj inwestycji – czyli czy będzie to zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, zabudowa szeregowa, budownictwo usługowe, przemysłowe, magazynowe lub inne;
2. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
   • warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – chodzi tu o parametry budowli, gęstość zabudowy, nasycenie zielenią, wysokość, szerokość, odległość budynku od frontu działki, czyli linię zabudowy, geometrię dachu itp.,
   • ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
   • obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji – np. sposób połączenia z drogą publiczną,
   • wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
   • ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
3. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Do decyzji o warunkach zabudowy załącza się mapę, a także wyniki analizy, składające się z części opisowej i graficznej.

Decyzja, po to aby była ważna, musi być opatrzona pieczęciami urzędowymi i podpisem osoby sprawującej funkcję wójta, burmistrza lub prezydenta, albo osoby specjalnie do tego upoważnionej.

Wtedy na pieczęci musi widnieć adnotacja „z upoważnienia”.

Ile się czeka na warunki zabudowy?

Na wydanie warunków zabudowy będzie trzeba poczekać co do zasady 90 dni od dnia złożenia wniosku.

Co ważne, do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

W przypadku, w którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta przekroczy ten termin, zostanie on ukarany przez organ wyższego stopnia karą pieniężną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Wpływy z tych kar stanowią dochód budżetu państwa, nie zaś wnioskodawcy.

Ile kosztują warunki zabudowy?

Obecnie przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł.

Co ważne, z opłaty zwolnieni są właściciele i użytkownicy wieczyści terenu, którego wniosek dotyczy.

Opłatę skarbową uiszcza się na rachunek bankowy właściwego urzędu gminy lub urzędu miasta, a potwierdzenie jej uiszczenia załącza się do wniosku.

Należy pamiętać również, że w przypadku, w którym wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do złożenia wniosku, należy również uiścić opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Jak sprawdzić warunki zabudowy na działce?

Informacja dotycząca tego, czy na danej działce wydano warunki zabudowy, nie jest nigdzie w żaden sposób ogłaszana.

Można natomiast złożyć wniosek do urzędu gminy lub miasta o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej tego, czy dla danej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wniosek taki jest co do zasady bezpłatny.

Udostępnianie informacji publicznej następuje bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Czy działka z warunkami zabudowy to działka budowlana?

Tak, ostateczna decyzja o warunkach zabudowy danej działki skutkuje uznaniem jej za działkę budowlaną.

Przesądził o tym m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w jednym ze swoich orzeczeń.

Jak uprawomocnić decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna i ostateczna w przypadku braku złożenia odwołania w terminie 14 dni od dnia jej wydania.