Dzierżawa gruntów pod farmę fotowoltaiczną to nie tylko czynsz. Kto zapłaci za usunięcie instalacji za 30 lat?

Transformacja energetyczna sprawiła, że tysiące właścicieli gruntów rolnych zawarło lub rozważa zawarcie umów dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne. Perspektywa wieloletniego, stabilnego czynszu w wysokości kilkunastu tysięcy złotych za hektar rocznie jest bez wątpienia atrakcyjna. W praktyce jednak wielu właścicieli nieruchomości koncentruje się niemal wyłącznie na wysokości czynszu, pomijając pytanie znacznie ważniejsze z perspektywy długoterminowego bezpieczeństwa:

kto i za jakie środki usunie instalację fotowoltaiczną po zakończeniu inwestycji?

To zagadnienie nabiera szczególnego znaczenia w świetle ostatnich wydarzeń na rynku OZE. UOKiK wyraził zgodę na przejęcie kontroli nad GoldenPeaks Poland Holding przez fundusz Brookfield, podczas gdy wcześniej media informowały o bardzo poważnych problemach płynnościowych grupy, znacznym zadłużeniu oraz prowadzonych procesach restrukturyzacyjnych.

To doskonały moment, aby przypomnieć, że nawet duży i rozpoznawalny inwestor nie daje gwarancji niezmiennej sytuacji finansowej przez następne 25–30 lat.

Farma fotowoltaiczna nie znika sama

Typowa umowa dzierżawy pod farmę PV zawierana jest na okres od 25 do nawet 30 lat. W tym czasie inwestor buduje na nieruchomości:

• setki lub tysiące paneli fotowoltaicznych,
• konstrukcje wsporcze,
• stacje transformatorowe,
• linie kablowe,
• ogrodzenia,
• drogi technologiczne,
• magazyny energii i infrastrukturę towarzyszącą.

Po zakończeniu eksploatacji instalacja powinna zostać zdemontowana, a grunt przywrócony do stanu umożliwiającego dalsze wykorzystanie rolnicze.

W praktyce koszty takich prac mogą sięgać dziesiątek lub nawet setek tysięcy złotych. Problem pojawia się wtedy, gdy podmiot eksploatujący farmę nie istnieje, znajduje się w upadłości albo nie dysponuje środkami na wykonanie obowiązków wynikających z umowy.

Właściciel gruntu może wówczas stanąć przed koniecznością samodzielnego usunięcia infrastruktury znajdującej się na jego nieruchomości oraz prowadzenia wieloletnich sporów z niewypłacalnym podmiotem.

Dlaczego sytuacja finansowa inwestora ma znaczenie?

Wielu właścicieli gruntów zakłada, że skoro inwestycję realizuje spółka należąca do międzynarodowej grupy kapitałowej, ryzyko jest znikome.

Tymczasem rzeczywistość gospodarcza bywa bardziej skomplikowana.

Przykładem są ostatnie doniesienia dotyczące grupy GoldenPeaks. Z ujawnionych informacji wynikało, że grupa posiadała zadłużenie sięgające około 952 mln dolarów przy bardzo ograniczonych zasobach gotówkowych, a dalsze funkcjonowanie wymagało finansowania ze strony głównego wierzyciela – funduszu Brookfield. Następnie doszło do przejęcia kontroli nad grupą przez tego inwestora.

Nie oznacza to oczywiście automatycznie zagrożenia dla konkretnych projektów, jednak pokazuje bardzo ważną zasadę:

Właściciel nieruchomości powinien zabezpieczać się nie przed obecnym inwestorem, lecz przed sytuacją, która może wystąpić za 20–30 lat.

W tym okresie spółka może zostać sprzedana wielokrotnie, przejęta przez fundusze inwestycyjne, poddana restrukturyzacji albo zakończyć działalność.

Najczęstszy błąd w umowach dzierżawy

W wielu umowach spotykamy postanowienie o treści:

„Dzierżawca zobowiązuje się usunąć farmę fotowoltaiczną po zakończeniu umowy”.

Brzmi dobrze, ale z punktu widzenia właściciela gruntu często jest to zabezpieczenie iluzoryczne.

Jeżeli bowiem za 30 lat spółka projektowa nie będzie posiadała majątku lub znajdzie się w upadłości, samo zobowiązanie umowne może okazać się bezwartościowe.

Skuteczne zabezpieczenie powinno opierać się nie tylko na obietnicy, ale również na zgromadzonych środkach finansowych dostępnych na pokrycie kosztów demontażu.

Rachunek powierniczy – rozwiązanie warte rozważenia

Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest ustanowienie odrębnego mechanizmu finansowego służącego zabezpieczeniu kosztów likwidacji instalacji.

W analizowanych przez nas umowach dotyczących farm fotowoltaicznych występuje model, zgodnie z którym inwestor zobowiązuje się do regularnego odkładania części czynszu na specjalny rachunek powierniczy (escrow). Środki gromadzone są przez cały okres funkcjonowania farmy i mogą zostać wykorzystane wyłącznie na pokrycie kosztów demontażu instalacji po zakończeniu projektu.

Przykładowo przewidziano:

• coroczne wpłaty odpowiadające 10% czynszu dzierżawnego,
• zgromadzenie minimalnej kwoty zabezpieczenia,
• okresową weryfikację, czy wysokość środków odpowiada rzeczywistym kosztom likwidacji farmy,
• możliwość zwiększenia zabezpieczenia, jeśli koszty demontażu wzrosną.

To rozwiązanie zdecydowanie bardziej praktyczne niż samo przewidzenie kar umownych.

Kara umowna to nie wszystko

W niektórych umowach można znaleźć postanowienia przewidujące wysokie kary za brak usunięcia instalacji w terminie. Spotykane są nawet stawki wynoszące 1.000 zł za każdy dzień opóźnienia.

Choć takie rozwiązanie wzmacnia pozycję właściciela gruntu, nie rozwiązuje podstawowego problemu.

Kara umowna jest skuteczna wyłącznie wtedy, gdy istnieje podmiot zdolny do jej zapłaty.

Jeżeli spółka nie posiada majątku, nawet prawomocny wyrok może okazać się jedynie papierowym zwycięstwem.

O czym powinien pamiętać właściciel gruntu?

Przed podpisaniem umowy dzierżawy warto zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

1. Mechanizm finansowania demontażu

Umowa powinna wskazywać rzeczywiste źródło finansowania przyszłej likwidacji inwestycji.

2. Regularną aktualizację wysokości zabezpieczenia

Koszty prac rozbiórkowych będą za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat zupełnie inne niż obecnie.

3. Zmiany właścicielskie po stronie inwestora

W branży OZE sprzedaż projektów, przejęcia i restrukturyzacje są zjawiskiem powszechnym. Sama analizowana umowa przewidywała możliwość przenoszenia praw i obowiązków na inne podmioty finansujące lub inwestycyjne.

4. Przywrócenie gruntu do użytkowania rolnego

Usunięcie paneli to nie wszystko. Równie istotne jest przywrócenie możliwości pełnego wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podsumowanie

Boom na farmy fotowoltaiczne stworzył właścicielom gruntów wyjątkową możliwość uzyskania długoterminowych dochodów. Jednocześnie jednak umowy podpisywane dziś będą obowiązywały przez kilka dekad, a w tak długiej perspektywie zmiany właścicielskie, przejęcia, restrukturyzacje czy problemy finansowe inwestorów są naturalnym elementem rynku.

Niedawne wydarzenia wokół grupy GoldenPeaks i przejęcia kontroli przez Brookfield przypominają, że nawet największe projekty OZE funkcjonują w realiach gospodarczych obarczonych ryzykiem.

Dlatego właściciel nieruchomości powinien pytać nie tylko o wysokość czynszu, lecz przede wszystkim o to, czy po 30 latach ktoś faktycznie zapłaci za usunięcie farmy i przywrócenie gruntu do stanu umożliwiającego jego dalsze wykorzystanie.

Bo w dobrze przygotowanej umowie najważniejsze zabezpieczenia zaczynają działać właśnie wtedy, gdy wszystko przestaje iść zgodnie z planem.