Jak oddać do użytkowania budynek wybudowany dawno

Wielu inwestorów, zwłaszcza indywidualnych,  obawia się nieco procedury oddawania budynku do użytkowania. Po pierwsze  – często pojawia się obawa, że organ wykryje jakieś ewentualne  nieprawidłowości popełnione przez inwestora w trakcie budowy, po drugie zaś – dość wyczerpująca może okazać się dla inwestora konieczność zbierania wielu dokumentów. Niemniej jednak dla każdego powinno być oczywistym, że proces budowy należy zakończyć zgodnie z prawem, najczęściej poprzez złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zawiadomienie takie należy złożyć Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego właściwemu dla powiatu, na terenie którego inwestycja jest realizowana. Z reguły Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego mają na swych stronach internetowych specjalne druki, na których są też wyszczególnione konkretne dokumenty, które należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy – co stanowi duże ułatwienie dla inwestorów, którzy zrealizowali swoją inwestycję zgodnie z prawem.

Sporym wyzwaniem może się jednak okazać formalne zakończenie budowy, w sytuacji gdy w trakcie realizacji inwestycji doszło do naruszeń prawa budowlanego. Naruszenia te mogą mieć różną postać i będzie to przedmiotem odrębnych wpisów na tej stronie  – lecz w tym materiale skupiamy się na zagadnieniu zakończenia budowy po wielu latach od jej rozpoczęcia, w sytuacji gdy budowa ta prowadzona była zgodnie z przepisami i w toku jej realizacji nie było konieczności interwencji organów nadzoru budowlanego.

Mimo znacznego zautomatyzowania formalnych procesów budowlanych – ciągle jeszcze w wielu miejscach kraju funkcjonują obiekty budowlane, których budowę rozpoczęto kilkadziesiąt lat temu i do dnia dzisiejszego nie przeszły procedury odbiorowej, a mimo tego są użytkowane.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że budynek, który nie został przyjęty do użytkowania traktowany jest przez organy jako trwająca budowa, zaś użytkowanie obiektu budowlanego bez formalnego oddania go do użytkowania – czyli w trakcie budowy, może skończyć się dla inwestora dotkliwymi karami pieniężnymi które może nałożyć na niesfornego inwestora Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Stare obiekty, nieoddane do użytkowania we właściwym czasie możemy generalnie podzielić na dwie grupy – w pierwszej z nich znajdują się stare magazyny, stare budynki produkcyjne czy innego rodzaju obiekty gospodarcze. Często się zdarzało, że budowa takich obiektów rozpoczęła się jeszcze przed 1989 rokiem lub we wczesnych latach dziewięćdziesiątych, a później przedsiębiorstwo, które było inwestorem przestało istnieć lub zmieniło diametralnie swoją formą organizacyjną, budowę kończył już inny podmiot.

Drugą zaś grupę stanowią  – paradoksalnie –  budynki mieszkalne jednorodzinne, zamieszkiwane od wielu lat – gdzie najczęstszą przeszkodą do oddania budynku do użytkowania był nieuregulowany stan prawny nieruchomości.

Cała trudność procedury oddania budynku do użytkowania wybudowanego wiele lat temu, koncentruje się wokół przygotowania i zebrania wszystkich koniecznych załączników do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie – czy w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych załączników do zawiadomienia o zakończeniu robót.

Zgodnie z art. 57 ustawy Prawo budowlane, które znajduje zastosowanie nawet do budynków wybudowanych bardzo dawno  – do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

  1. oryginał dziennika budowy prowadzonego w postaci papierowej, a w przypadku prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej numer tego dziennika, o którym mowa w art. 47h ust. 2 ustawy Prawo budowlane
    a) projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w art. 36b ust. 2 Prawa budowlanego
  2. oświadczenie kierownika budowy:
    a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
    b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
  3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  4. protokoły badań i sprawdzeń:
    a) przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności lub osoby, o których mowa w art. 62 ust. 6,
    b) o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym (Dz. U. z 2022 r. poz. 1514), o ile dotyczy;
    decyzję zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym, o ile dotyczy;
  5. dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.
  6. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
    a) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej – w przypadku budynków, z wyłączeniem budynków, o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497 oraz z 2022 r. poz. 2206);
  7. (uchylony);
    a) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503, 1846, 2185 i 2747), o ile jest wymagane;
  8. w przypadku drogi lub jej odcinka, o których mowa w art. 24ga ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych:
    a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
    b) uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
  9. w przypadku drogi krajowej lub jej odcinka innych niż wymienione w art. 24ga ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych albo drogi wojewódzkiej lub jej odcinka należy ponadto przedstawić:
    a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a także uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 tej ustawy, albo
    b) oświadczenie zarządcy drogi, że nie ubiega się i nie będzie się ubiegał o dofinansowanie zamierzenia budowlanego z budżetu Unii Europejskiej.

Tak dokładnie brzmi przepis według którego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego oceni, czy złożony wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy są kompletne.

W niniejszym materiale omówione zostaną jedynie niektóre załączniki do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie bądź zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Co więc zrobić, gdy nasz budynek był budowany już bardzo dawno i nie mamy już kontaktu z kierownikiem budowy i nie mamy szans na to aby kierownik budowy pierwotnie zgłoszony do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego złożył wymagane oświadczenia?

Najlepsze co może w takiej sytuacji zrobić inwestor, to zlecić osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, aby niejako „przejęła budowę” przeprowadzenie oceny stanu technicznego budynku i złożenia przez tę osobę odpowiednich oświadczeń

Bardzo często zdarza się też, że po wielu latach realizacji inwestycji nie istnieje już pierwotny dziennik budowy. Pamiętać należy, że przepisy prawa budowlanego nie przewidują żadnej procedury odtwarzania dziennika budowy, a zatem w przypadku jego utraty, nie może on zostać odtworzony. Nie oznacza to jednak, że przez to niemożliwe stanie się prawidłowe oddanie budynku do użytkowania. `

Dobrym rozwiązaniem w takiej sytuacji może być zlecenie osobie dysponującej uprawnieniami budowlanymi, sporządzenie dodatkowej, niejako „zastępczej” dokumentacji technicznej, która to dokumentacja niejako zastąpi zaginiony dziennik budowy.  Osoba dysponująca stosownymi uprawnieniami budowlanymi – naturalnie po sprawdzeniu stanu technicznego obiektu oddawanego do użytkowania – oraz zgodności tegoż obiektu z zatwierdzonym projektem budowlanym – może też złożyć oświadczenie, o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz złożyć oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – czyli takie oświadczenia, jakie w normalnej sytuacji składa kierownik budowy.

Bardziej skomplikowanym zagadnieniem, może się okazać w praktyce przedłożenie odpowiednich protokołów badań i sprawdzeń. Ustawa prawo budowlane nie precyzuje bowiem dokładnie o jakie protokoły badań i sprawdzeń chodzi.

Naturalnie, raczej trudno sobie wyobrazić, że w toku postępowania w sprawie przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, organ wymagał od inwestora protokołów badań i sprawdzeń, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym – a to dlatego, że większość budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest pozbawiona urządzeń wymagających dozoru technicznego.

Całkiem inaczej rzecz się ma z jednak protokołami odbiorów i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności lub osoby, o których mowa w art. 62 prawa budowlanego.

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje dokładnie, co należy rozumieć pod pojęciem „protokoły badań i sprawdzeń”, nie istnieją też rozporządzenia wykonawcze do prawa budowlanego, które określałby konkretną formę protokołu odbioru bądź protokołu sprawdzenia przyłączy i instalacji.

W piśmiennictwie uważa się, że pod pojęciem protokoły badań i sprawdzeń należy rozumieć dokumentację związaną z odbiorami poszczególnych elementów obiektu budowlanego. Przyjmując takie założenie, przed zawiadomieniem o zakończeniu robót należy więc uważnie przyjrzeć się zatwierdzonemu projektowi budowlanemu, oraz zrealizowanemu budynkowi i ustalić jakie elementy budynku podlegały odbiorowi i przygotować dla organu protokoły ich badań lub sprawdzeń.

W praktyce organ może żądać zaświadczenia o szczelności zbiornika bezodpływowego na ścieki – jeśli budynek nie jest podłączony do sieci kanalizacji,  może zażądać zaświadczenia od Sanepidu o dobrej jakości wody pitnej (jeśli budynek nie jest podłączony do sieci wodociągowej), organ może też zażądać nawet protokołu podłączenia kuchenki gazowej wykonanego przez uprawnioną osobę. Z tego powodu t

Odrębnymi elementami budowy są też przyłącza – dlatego ustawodawca je wyodrębnił wskazując z art. 57 ust 1 pkt 6 prawa budowlanego. Przyjmuje się, że za wystarczające będzie przedłożenie organowi nadzoru budowlanego dokumentów odbiorowych przyłącza sporządzanych najczęściej (choć nie zawsze) przez gestora sieci. Czasem można się nawet spotkać z takim stanowiskiem, że dokumentem potwierdzającym dokonanie odbioru przyłączy jest przede wszystkim umowa o świadczeniu usług przesyłowych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 maja 2007 r., sygn. II OSK 709/06, wypowiedział się na ten temat w następujący sposób: „zauważyć należy, iż dokumenty jakie inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wymienione zostały w art. 57 ust. 1-3 ustawy – Prawo budowlane. Dokumenty wymienione w tym przepisie mają ścisły związek z przeprowadzoną inwestycją i umożliwiają dokonanie formalnej oceny prawidłowości jej przeprowadzenia przez organy nadzoru budowlanego. Wśród tych dokumentów ustawodawca w art. 57 ust. 1 pkt 4 powołanej ustawy wymienia „protokoły badań i sprawdzeń”, nie precyzując jednak o protokoły jakich konkretnych badań i sprawdzeń chodzi. Z uwagi na różnorodność realizowanych zamierzeń inwestycyjnych uznać należy, że o rodzaju przedkładanych przez inwestora protokołów badań i sprawdzeń decyduje rodzaj zrealizowanej inwestycji. Jak słusznie podnosi organ w skardze kasacyjnej o niezbędności i rodzaju tychże protokołów badań i sprawdzeń przesądza ponadto specyfika obiektu budowlanego, rodzaj zastosowanych rozwiązań technicznych i technologicznych oraz zastosowanych materiałów i wyrobów budowlanych”

Podkreślić należy, że nawet jeżeli inwestor nie rozpozna prawidłowo, jakie dokumenty powinien był dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub do zawiadomienia o zakończeniu robót – to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (zanim odmówi wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zgłosi sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu robót) ma obowiązek wezwać inwestora do przedłożenia konkretnych dokumentów. Daje to inwestorowi szansę na uzupełnienie dokumentacji zgodnie z żądaniem właściwego organu i dopiero gdyby inwestor nie sprostał temu zadaniu – organ pozostawi wniosek bez rozpoznania lub wyda decyzję odmowną.

Przypomnieć należy, że omówione w tym materiale dokumenty tj. kopia dziennika budowy oraz protokoły badań i sprawdzeń nie są jedynymi żądanymi przez organ załącznikami do zawiadomienia o zakończeniu robót czy wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie – inwestor winien bowiem także złożyć choćby inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, zawierającą informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.

Na koniec należy też wspomnieć, że pozostawienie bez rozpatrzenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie bądź sprzeciw organu wobec zawiadomienia o zakończeniu robót, nie korzysta w powagi rzeczy osądzonej i nie stanowi przeszkody do składania kolejnego wniosku lub kolejnego zawiadomienia o zakończeniu budowy.