Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa związanym z upływem czasu. Jego funkcją jest zagwarantowanie spójności między formalnym stanem prawnym a rzeczywistym stanem rzeczy. Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje automatycznie (z mocy prawa), niemniej jednak, żeby nie było wątpliwości co do stanu prawnego należy pomimo to złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu. Wydane przez sąd orzeczenie ma jednak charakter wyłącznie potwierdzenia, że zasiedzenie nastąpiło, nie kreuje nowego stanu prawnego.

Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego wskazać można na dwie przesłanki zasiedzenia nieruchomości, które muszą zostać spełnione łącznie:

• posiadanie samoistne nieruchomości oraz
• upływ określonego czasu (20 albo 30 lat).

Posiadacz samoistny posiada nieruchomości tak, jakby był jej właścicielem. Oznacza to przykładowo, że gospodaruje na tej nieruchomości i opłaca należne podatki, nie uznając władztwa innej osoby nad tą nieruchomością.

Odnośnie upływu określonego czasu zauważyć należy, że ustawa różnicuje tę przesłankę w zależności od tego, czy posiadanie uzyskane zostało w dobrej (20 lat), czy w złej wierze (30 lat). Dobra wiara oznacza, że dany podmiot nie wiedział, że nieruchomość posiada prawowitego właściciela, lecz pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, że to jemu przysługuje jej własność.

Przykład: spadkobierca ustawowy przez lata gospodarował daną nieruchomością, nieświadomy faktu, że zmarły pozostawił testament, w którym zapisał tę nieruchomość komuś innemu.

W złej wierze pozostaje natomiast ten, kto ma świadomość, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości (np. najemca).

Co istotne, na gruncie prawa cywilnego istnieje domniemanie dobrej wiary – oznacza to, że nie trzeba jej udowadniać. To prawowity właściciel powinien udowodnić złą wiarę, jeśli nie minęło jeszcze 30 lat i chce się bronić przed zasiedzeniem.

Ponadto dla zastosowania krótszego terminu zasiedzenia wystarczające jest, aby stan dobrej wiary występował wyłącznie w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie. Ewentualne dowiedzenie się po kilku latach o tym, że to inna osoba jest formalnym właścicielem nieruchomości, nie stoi na przeszkodzie powołaniu się na krótszy, 20-letni termin.

Należy jednak pamiętać, że jeśli formalnym właścicielem nieruchomości jest małoletni, to  zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności (art. 173 KC). Oznacza to, że w konkretnym przypadku wskazane powyżej terminy mogą ulec wydłużeniu.

Przykład: Jan Kowalski uzyskał posiadanie nieruchomości w dobrej wierze w 1990 roku. W normalnym toku spraw uzyskałby jej własność w drodze zasiedzenia w 2010 roku. Jeśli jednak w międzyczasie prawowity właściciel by zmarł i nieruchomość odziedziczyłby po nim w 2005 roku trzyletni syn, to zasiedzenie nieruchomości przez Jana Kowalskiego mogłoby nastąpić dopiero w 2022 roku, bo dopiero wówczas minęłyby dwa lata od uzyskania pełnoletności przez syna.

Jak stwierdza się zasiedzenie nieruchomości?

Teoretycznie nie ma konieczności iść do sądu, ponieważ zasiedzenie następuje na mocy samego prawa. W praktyce jednak warto złożyć stosowny wniosek do sądu. Postanowienie sądu będzie stanowiło dowód tego, że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości, gdybyśmy na przykład chcieli ją w przyszłości sprzedać.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego z uwagi na położenie nieruchomości, do wydziału cywilnego. Na chwilę obecną kwota opłaty od wniosku jest stała, niezależnie od wartości nieruchomości i wynosi 2000 zł. Do wniosku o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie należy dołączyć co najmniej następujące dokumenty:

• potwierdzenia wpłat podatku od nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
• wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
• zaświadczenie starosty o braku roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości.

Po przeprowadzeniu postępowania nieprocesowego sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Takie postanowienie stanowi dla nas potwierdzenie, że zasiedzieliśmy daną nieruchomość i jesteśmy jej formalnym właścicielem.

Zasiedzenie i co dalej?

Z chwilą, gdy sąd uzna nabycie nieruchomość przez zasiedzenie, nabywający zostaje zobowiązany do uiszczenia podatku od darowizny. Podatek ten w wysokości 7% wartości nieruchomości powinien zostać wniesiony na konto Urzędu Skarbowego.

Ponadto warto także uregulować kwestie wieczystoksięgowe. Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie stanowi podstawę wpisu własności do działu II księgi wieczystej. Od wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis własności pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Jeśli nieruchomość nie miała do tej pory założonej księgi wieczystej, konieczne będzie dodatkowo złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej, który podlega opłacie stałej w kwocie 100 zł.