Linia zabudowy

W rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w myśl § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. Nr 164, poz. 1588, linia zabudowy oznacza nieprzekraczalną linię zabudowy względem drogi publicznej.

Linia zabudowy uznawana jest za wskaźnik kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu wyznaczany przez zabudowania zlokalizowane na działce sąsiedniej w stosunku do tej, dla której wnioskuje się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obowiązująca linia zabudowy

Jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, poprzez obowiązującą linię zabudowy należy rozumieć nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji znajdujących się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy.

Jest to więc zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać.

Powinno się więc dopuszczać, by budynki pozostawały w różnej odległości od linii zabudowy, gdyż samo jej nakreślenie nie wskazuje szczegółowego rozmieszczenia budynków w obszarze od drogi do linii zabudowy.

Por. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt: II SA/Łd 994/11, publ. SIP LEX nr 1153801.

Lokalizacja inwestycji

Wyznaczenie linii zabudowy nie jest jednoznaczne z koniecznością lokalizowania planowanej lub nowej zabudowy jedynie wzdłuż tej linii.

Wyznaczenie to wskazuje bowiem potencjalny teren inwestycji stanowiący część nieruchomości inwestora.

To po stronie samego inwestora pozostaje obranie miejsca planowanej inwestycji na zakreślonym terenie.

Wyznaczanie linii zabudowy

Wyznaczanie linii zabudowy powinno następować zawsze w celu jak najlepszego zachowania ładu przestrzennego.

Rozumie się przez to ustalanie jej przebiegu od frontu nowej zabudowy – drogi publicznej, od strony, z której przewiduje się główny wjazd dla planowanej inwestycji.

Takie jej ukształtowanie gwarantuje zachowanie stosownej odległości od drogi publicznej, co przysłuży się zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego i pieszych korzystających z tej drogi.

Podstawową ścieżką wyznaczania linii zabudowy jest jej nakreślenie poprzez przedłużenie linii istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich.

Gdyby zaś linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiegała, tworząc uskok, kontynuację tej linii wyznacza się poprzez odniesienie do linii zabudowy budynku znajdującego się w większej odległości od pasa drogowego.

Jeżeli jednak analiza urbanistyczna wskazuje na konieczność wytyczenia linii zabudowy innej niż w sposób wskazany powyżej, dopuszcza się jej inne ustalenie na podstawie przepisów rozporządzenia.

Nieprzekraczalna linia zabudowy

Jak już zostało nakreślone, na tle obowiązujących przepisów możliwe pozostaje takie usytuowanie nowej zabudowy w głębi działki, które nie będzie dokładnie odwzorowywać dotychczasowego przebiegu linii istniejącej zabudowy.

Każdorazowo jednak dochowana musi zostać linia zabudowy ustalona w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie odległości wskazanej od drogi publicznej.

Stąd też linię zabudowy należy rozumieć jako nieprzekraczalną w odniesieniu do kierunku pasa drogi publicznej.