Odszkodowanie za brak możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości
Niejednokrotnie zdarza się, że nieruchomość zostaje wywłaszczona na rzecz realizacji określonego celu publicznego (np. budowy drogi, szpitala, szkoły), lecz cel ten, po dokonanym już wywłaszczeniu, nie zostaje przez podmiot, który dokonał wywłaszczenia (najczęściej gminę) zrealizowany.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. wskazuje na dwa przypadki braku realizacji określonego w decyzji o wywłaszczeniu celu publicznego, z którymi to wiąże określone konsekwencje prawne. Po pierwsze, gdy na nieruchomości pomimo upływu 7 lat od dnia jej wywłaszczenia, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją określonego w decyzji o wywłaszczeniu celu publicznego, to nieruchomość taką uznaje się za zbędną na ten cel. Po drugie, brak realizacji określonego w decyzji celu następuje również wówczas, gdy organ, który dokonał wywłaszczenia powziął zamiar użycia wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. W obu przytoczonych przypadkach poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą wówczas żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
O ile natomiast w pierwszym z przypadków, to poprzedni właściciel musi samodzielnie zweryfikować, czy na wywłaszczonej nieruchomości został zrealizowany cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, o tyle w drugim z przypadków, to organ administracji publicznej, który podjął decyzje o zamiarze użycia wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji musi zawiadomić o takim zamiarze poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobiercę.
Niejednokrotnie organy te wbrew ustawowemu obowiązkowi, nie powiadamiają jednak o takim zamiarze. Jeżeli poprzedni właściciel dowiedział się o nim z innych źródeł to wówczas logiczne jest, że będzie mógł domagać się zwrotu nieruchomości. Może jednak zdarzyć się, że użycie nieruchomości na inny cel poskutkowało faktyczną niemożliwością jej zwrotu. Problem ten powstał chociażby na kanwie jednej ze spraw rozpatrywanych przez Sąd Najwyższy (sygn. I CSKP 8/21), w której to zwrot nieruchomości okazał się niemożliwy ze względu na to, że pewna gmina miasta zmieniła cel wywłaszczonej nieruchomości w ten sposób, że ustanowiła na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej.
Sąd Najwyższy w opisywanej sprawie słusznie przyjął natomiast, że pomimo braku możliwości domagania się zwrotu nieruchomości, poprzedni jej właściciel może domagać się odszkodowania. Wskazano, że wskutek braku zawiadomienia poprzedniego właściciela o zamiarze ustanowienia na nieruchomości użytkowania wieczystego, co było ustawowym obowiązkiem organu, doszło do powstania szkody w majątku właściciela.
W toku tego postępowania przed sądami pierwszej i drugiej instancji pojawiły się natomiast wątpliwości, co do tego kiedy szkoda powstała, a także wątpliwości co do sposobu ustalenia wysokości należnego odszkodowania.
Według Sądu Najwyższego za moment, w którym doszło do powstania szkody należy przyjąć chwilę, w której ustanowiono na rzecz osoby trzeciej prawo użytkowania wieczystego, ponieważ to właśnie wówczas poprzedni właściciel bezpowrotnie utracił możliwość skutecznego domagania się zwrotu nieruchomości. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania należy z kolei wziąć pod uwagę stan nieruchomości w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego i jej cenę z daty ustalenia odszkodowania, a więc z daty orzekania o nim. Należy przy tymi mieć również na względzie art.136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.
Wobec tego, według Sądu Najwyższego w opisanej powyżej sprawie wartość odszkodowania za brak możliwości zwrotu nieruchomość stanowi różnicę między wartością nieruchomości (przy przyjęciu jej stanu z daty powstania szkody i cen z daty orzekania o odszkodowaniu) a wartością odszkodowania za wywłaszczenie, które podlega zwaloryzowaniu na dzień orzekania odszkodowania za brak możliwości zwrotu nieruchomości.
Warto mieć również na względzie, że wartość nieruchomości może być obliczona przez sąd przy przyjęciu cen innych niż z daty orzekania, jeżeli szczególne okoliczności tego wymagają (por. art. 363 § 2 Kodeksu cywilnego). Przyjęcie cen z innej daty może nastąpić chociażby wówczas, gdy upłynęło dużo czasu od powstania szkody lub gdy ceny nieruchomości, które miałyby być miernikiem obliczenia wysokości odszkodowania znacząco wahają się. Trzeba mieć więc na względzie, że sposób ustalenia daty, w której będą wzięte pod uwagę ceny nieruchomości, może znacząco się różnić w toku różnych spraw sądowych.
Należy również wspomnieć, o tym że data powstania szkody nie jest rozumiana przez sądy tak samo. Dla przykładu w omawianym orzeczeniu, sądy niższych instancji przyjęły, że chwilą powstania szkody była chwila wywłaszczenia nieruchomości przez organ. Dopiero Sąd Najwyższy rozpatrujący skargę kasacyjną nie podzielił tego poglądu wskazując, że datą powstania szkody będzie chwila, w której właściciel bezpowrotnie utracił możliwość zwrotu nieruchomości, co miało miejsce w momencie ustanowienia na rzecz osoby trzeciej użytkowania wieczystego.
Omawianym wyrokiem Sąd Najwyższy niejako przesądził, że w przypadku braku możliwości domagania się zwrotu nieruchomości, mimo braku jednoznacznej regulacji w tym zakresie, poprzedni właściciel ma prawo domagać się odszkodowania.