Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy – jak się sprzeciwić inwestycji na sąsiedniej działce.
O tym jak zostanie urządzona przestrzeń na konkretnym terenie decydują władze gminy na której ten teren jest położony.
Co do zasady gminy mogą robić to w dwojaki sposób – po pierwsze uchwalając plany zagospodarowania przestrzennego jako akty prawa miejscowego, po drugie zaś – na tych terenach na których nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego – wydając stosowną decyzję określającą zasady i parametry zaplanowanego przez inwestora obiektu budowlanego. O ile więc, właściciel nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma wiedzę o tym jakiego rodzaju budynki mogą powstać w sąsiedztwie należącej do niego nieruchomości – o tyle właściciel nieruchomości, dla której nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zostać zaskoczony pomysłami inwestycyjnymi właścicieli sąsiednich nieruchomości.
Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem indywidualnym aktem administracyjnym wydawanym na wniosek inwestora. W treści wniosku inwestor musi dokładnie opisać parametry obiektu budowlanego, jaki zamierza zrealizować na danej działce. Po przeprowadzeniu (czasami bardzo rozbudowanego) postępowania wyjaśniającego – organ ustala, czy zaproponowana przez inwestora zabudowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli zabudowa może zostać zrealizowana – organ wydaje decyzję ustalającą warunki zabudowy na terenie danej nieruchomości. Jeżeli zaplanowana przez inwestora zabudowa nie jest zgodna z zabudową istniejącą wokół terenu objętego inwestycją – organ odmawia ustalenia warunków zabudowy.
Zasadą jest, że jeśli decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wtedy i tylko wtedy, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Inną zasadą, o której należy pamiętać – jest zasada, że organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy jeśli zaplanowana inwestycja spełnia wymagania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz ze stosownymi rozporządzeniami.
Powyższe zasady zastosowane łącznie sprawiają, że obecnie na terenie naszego kraju panuje dość duża dowolność w zagospodarowywaniu przestrzeni, w zależności od rozmachu inwestycyjnego posiadacza nieruchomości.
Takie uregulowania niosą ze sobą pewne ryzyko powstania nowej zabudowy, która formalnie może być zgoda z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz w praktyce może się odznaczać wielką uciążliwością dla nieruchomości sąsiednich. Zdarzyć się to może najczęściej wtedy, gdy w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy został wyznaczony duży obszar analizowany – na którym panuje dość duża rozbieżność parametrów zabudowy istniejącej. Zdarzyć się może wtedy taka sytuacja, że zaplanowana zabudowa zostanie uznana za wpasowującą się w otaczający krajobraz i zabudowę, pomimo że może ona generować uciążliwości dla mieszkańców, właścicieli czy użytkowników sąsiednich nieruchomości.
Pamiętać należy o tym, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dla określonej inwestycji – ma charakter „promesy” – czyli jest to swego rodzaju zobowiązanie administracji publicznej że inwestycja o wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy parametrach może powstać i otrzyma pozwolenie na budowę, naturalnie – o ile będzie zgodna z warunkami technicznym określonymi dla danego rodzaju zabudowy.
Warto zatem przyglądać się uważnie przychodzącej korespondencji w sprawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych dla sąsiednich działek, albowiem odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy może być jedyną i ostatnią szansą na skuteczny sprzeciw wobec niechcianej inwestycji, mającej być realizowaną na sąsiedniej działce.
Sprzeciw sąsiada na warunki zabudowy może skutecznie zablokować realizację inwestycji, jeśli oczywiście sprzeciw ten ma uzasadnione podstawy. Natomiast, prawie we wszystkich sytuacjach, pozwala odroczyć budowę niechcianego obiektu na sąsiedniej nieruchomości.
Pomimo tego, że przyczyny dla których sąsiedzi sprzeciwiają się realizacji inwestycji są w wielu przypadkach bardzo podobne, a nawet powtarzalne – to nie istnieje jeden, absolutnie skuteczny wzór na odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy.
Wynika to z tego, że decyzja o warunkach zabudowy z reguły jest decyzją dość obszerną, reguluje bowiem wiele parametrów między innymi takich jak linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, procent powierzchni zabudowy.
Z tego względu odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy powinno zawierać nieco więcej elementów niż odwołanie w innych sprawach.
A zatem – jak odwołać się od decyzji o warunkach zabudowy?
Odwołanie należy wnieść do organu wyższego stopnia niż organ, który wydał decyzję – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy będzie to Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Standardowe odwołanie powinno oczywiście zawierać datę imię i nazwisko, adres podmiotu odwołującego się oraz numer i datę decyzji od której wnosi się odwołanie. Oprócz tego w odwołaniu oczywiście powinno się też zawrzeć też argumenty na które powołuje się wnoszący odwołanie – ale procedura wnoszenia odwołania przewiduje, że w odwołaniu wystarczy tylko wskazać że strona postępowania nie zgadza się z rozstrzygnięciem organu I instancji. Wynika to z tego, że organ II instancji ma obowiązek rozpatrzyć całą sprawę od nowa – z uwzględnieniem wszystkich jej aspektów.
Procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy składa się z poszczególnych etapów, które nastręczają wiele trudności i mogą stanowić źródło zarzutów godnych zamieszczenia ich w odwołaniu od decyzji o warunkach zabudowy.
Najczęstszym źródłem błędów przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy była analiza urbanistyczna, jako podstawowy materiał dowodowy gromadzony jest w sprawie decyzji o warunkach zabudowy. W celu sporządzenia analizy należy wyznaczyć tzw. obszar analizowany – czyli obszar którego zabudowa będzie stanowiła materiał porównawczy do ustalenia, czy planowana inwestycja choćby kontynuuje parametry zabudowy istniejącej. Błędy popełnione przy wyznaczaniu obszaru analizowanego mogą skutkować przyjęciem przez organ niewłaściwych wielkości odpowiednich wskaźników, a w rezultacie wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji wprowadzających chaos przestrzenny.
Jeśli bowiem obszar analizowany został zakreślony jako bardzo duży obszar (a zasadniczo powinien to być obszar o promieniu trzykrotności szerokości granicy frontowej działki – kluczowym aspektem staje się zatem właściwe zdefiniowanie szerokości elewacji frontowej działki), to w obszarze analizowanym może się znaleźć zabudowa bardzo odbiegająca od zabudowy bezpośrednio otaczającej planowaną inwestycję. Dotyczy to choćby wskaźnika gęstości zabudowy lub wskaźnika wysokości zabudowy. Może się wtedy okazać że na terenie zabudowy willowej ma prawo powstać zabudowa usługowa składająca się z budynku wyższego lub szerszego niż zabudowa bezpośrednio ją otaczająca.
Odrębną kwestią wymagającą profesjonalnego zbadania jest zagadnienie wzajemnej relacji pomiędzy ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy a rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – gdzie najwięcej kontrowersji wzbudzają odległości budynków od granic sąsiednich nieruchomości. Ciągle bowiem jeszcze zdarza się tak, że organy gminy wydając decyzję o warunkach zabudowy dopuszczają sytuowanie zaplanowanego budynku bezpośrednio w granicy działki – do czego nie mają prawa.
W takich sytuacjach należy wnosić odwołanie. Odwołanie od warunków zabudowy nie musi być sporządzone przez adwokata lub radcę prawnego – można je sporządzić i wnieść samodzielnie.
Sformułowania jakie może zawierać odwołanie od decyzji o warunkach – przykład:
• naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku, w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, tj, art. 7, 77 i 80
• zaskarżonej decyzji zarzucam naruszenie przepisów § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Naturalnie powyższe formuły nie mogą zostać wykorzystane w każdym odwołaniu, w sprawach ważnych nadal rekomendowana jest pomoc profesjonalisty w sporządzeniu i wniesieniu odwołania.
Niestety nie jest możliwe odwołanie od projektu decyzji o warunkach zabudowy. Wielokrotnie zdarza się tak, że organ dysponuje już projektem decyzji o warunkach zabudowy i strony (o ile zapoznały się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym) już wiedzą jaka będzie treść decyzji. Niemniej jednak – dopóki decyzja nie zostanie podpisana, a następnie doręczona stronom, dopóty pozostaje li tylko projektem decyzji i nie jest możliwe złożenie skutecznego odwołania. Takie odwołanie może zostać potraktowane przez organy, jako zwyczajne pismo w sprawie.
Niemniej jednak, już na tym etapie sprawy – można się konsultować ze specjalistą i zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej.