Operat szacunkowy jest dokumentem utrwalonym na piśmie i uważa się go za swoistą opinię specjalisty w przedmiocie wartości nieruchomości o charakterze prawnie wiążącym.

Ten urzędowy dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego może dotyczyć więc wyceny nieruchomości mieszkaniowej, lokalowej, nieruchomości gruntowej, ale również służebności.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Zawartość operatu szacunkowego, choć nie wynika to wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinna dotyczyć wszystkich ważnych czynników decydujących o wartości nieruchomości, takich jak lokalizacja, otoczenie, powierzchnia itd.

Zgodnie z brzmieniem rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy powinien zawierać co najmniej:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
• określenie celu wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Wycena nieruchomości a wycena służebności

I choć w przypadku wyceny nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest kierować się zasadami wskazanymi w rozporządzeniu, to gdy przedmiotem wyceny jest służebność, zastosowanie znajdą Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Są to normy zalecane do stosowania w ramach dobrej praktyki zawodowej.

Kiedy można zakwestionować operat szacunkowy?

Gdy sporządzony operat szacunkowy nie spełnia przywołanych wymogów, każdorazowo możliwe jest jego zakwestionowanie przez organ administracji publicznej lub sąd w drodze art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Samo niezadowolenie strony z treści operatu nie jest, rzecz jasna, wystarczającą podstawą do jego podważenia.

Wśród uzasadnionych nieprawidłowości należy wskazać niewystarczającą ilość transakcji porównawczych, nietrafność opisu wycenianej nieruchomości, a także niewiarygodność operatu ze względu na znajdujące się w nim błędy rachunkowe.

Ocena prawidłowości dokumentu następuje w terminie do dwóch miesięcy, w drodze analizy przeprowadzanej przez zawodową organizację rzeczoznawców majątkowych w składzie przynajmniej dwóch rzeczoznawców.

Kiedy wykorzystuje się operat szacunkowy?

Z operatem szacunkowym zawierającym wskazane informacje możemy spotkać się nie tylko w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych, ale także w postępowaniu upadłościowym, gdzie cena sprzedaży nieruchomości ustalana jest właśnie na podstawie tego urzędowego dokumentu.

Operat szacunkowy może mieć znaczenie także w przypadku ustalania wartości masy spadkowej bądź wnoszenia nieruchomości do spółki.

Podkreślić jednak należy, iż właściciel każdorazowo nie ma wpływu na kształt i treść ostatecznej wyceny nieruchomości ani na czas jego obowiązywania.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Czas obowiązywania operatu został ustalony w ustawie o gospodarce nieruchomościami na okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Posługiwanie się operatem po upływie rocznego okresu możliwe jest jedynie w razie potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.