Operat szacunkowy – co to takiego?

Operat szacunkowy jest dokumentem utrwalonym na piśmie i uważa się go za swoistą opinię specjalisty w przedmiocie wartości nieruchomości o charakterze prawnie wiążącym. Ten urzędowy dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego może dotyczyć więc wyceny nieruchomości mieszkaniowej, lokalowej, nieruchomości gruntowej, ale również służebności.

Zawartość operatu szacunkowego, choć nie wynika to wprost z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinna dotyczyć wszystkich ważnych czynników decydujących o wartości nieruchomości (takich jak lokalizacja, otoczenie, powierzchnia itd.). Zgodnie z brzmieniem rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy powinien zawierać co najmniej:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
  • określenie celu wyceny;
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
  • opis stanu nieruchomości;
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

I choć w przypadku wyceny nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest kierować się zasadami wskazanymi w rozporządzeniu, to gdy przedmiotem wyceny jest służebność, zastosowanie znajdą Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – normy zalecane do stosowania w ramach dobrej praktyki zawodowej.

Gdy sporządzony operat szacunkowy nie spełnia przywołanych wymogów, każdorazowo możliwe jest jego zakwestionowanie przez organ administracji publicznej lub sąd w drodze art. 157 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samo niezadowolenie strony z treści operatu nie jest, rzecz jasna, wystarczającą podstawą do jego podważenia. Wśród uzasadnionych nieprawidłowości należy wskazać niewystarczającą ilość transakcji porównawczych, nietrafność opisu wycenianej nieruchomości, a także niewiarygodność operatu ze względu na znajdujące się w nim błędy rachunkowe. Ocena prawidłowości dokumentu następuje w terminie do dwóch miesięcy, w drodze analizy przeprowadzanej przez zawodową organizację rzeczoznawców majątkowych w składzie przynajmniej dwóch rzeczoznawców.

Z operatem szacunkowym zawierającym wskazane informacje możemy spotkać się nie tylko w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych, ale także w postępowaniu upadłościowym, gdzie cena sprzedaży nieruchomości ustalana jest właśnie na podstawie tego urzędowego dokumentu, czy choćby w przypadku ustalania wartości masy spadkowej, bądź wnoszenia nieruchomości do spółki. Podkreślić jednak należy, iż właściciel każdorazowo nie ma wpływu na kształt i treść ostatecznej wyceny nieruchomości, ani na czas jego obowiązywania. Ten został bowiem ustalony w Ustawie o gospodarce nieruchomościami na okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Posługiwanie się operatem po upływie rocznego okresu możliwe jest jedynie w razie potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.