Operat szacunkowy – kto ponosi jego koszty w postepowaniu administracyjnym?

Operat szacunkowy jest dokumentem utrwalonym na piśmie i uważa się go za swoistą opinię biegłego specjalisty w przedmiocie wartości nieruchomości o charakterze prawnie wiążącym. Ten urzędowy dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego może dotyczyć wyceny nieruchomości mieszkaniowej, lokalowej, nieruchomości gruntowej, ale również służebności.

Na gruncie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.), opinia biegłego ujęta w operacie szacunkowym, bez wątpienia mieści się w ustawowej definicji dowodu. Świadczy o tym choćby dosłowne wskazanie tego dokumentu w ramach przepisu art. 75 § 1 k.p.a., który stanowi,  że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny.

W ramach toczącego się postępowania dowodowego organ administracji publicznej, inaczej niż dzieje się to w postępowaniu cywilnym, zobowiązany jest do zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego w sposób wyczerpujący. Oznacza to, że po stronie tegoż organu leży główna inicjatywa w zakresie skomplementowania wszelkich dowodów mogących przyczynić się do wyjaśnienia sprawy. Zasada działania organu z urzędu celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy określana jest mianem zasady prawdy obiektywnej. Jeżeli więc w sprawie konieczne wydaje się uzyskanie opinii specjalisty w danym zakresie, wówczas organ administracji nie powinien zwlekać i oczekiwać na stosowny wniosek strony, lecz sam zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii (art. 78 k.p.a.).

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 czerwca 2020 r., w sprawie o sygn. akt II SA/Gl 1631/19, LEX nr 3029000, organy mogą podważać wnioski wynikające z operatu, jeżeli istotne okoliczności, mające wpływ na wysokość szacunku, zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od wymogów prawnych, bądź są jawnie sprzeczne z faktami, nielogiczne, czy niezgodne z zasadami doświadczenia. Operat szacunkowy jako dowód podlega więc opinii organu na zasadzie swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 84 k.p.a.

Jednoczesne uprawnienie do wystąpienia  z odpowiednim żądaniem dowodowym zostało również przyznane stronom postępowania administracyjnego pod warunkiem, że udowadniana okoliczność będzie miała znaczenie dla sprawy. W tej sytuacji jednak, w myśl art. 262 k.p.a. strona będzie musiała się liczyć z poniesieniem kosztów postępowania w zakresie, w którym kwota ta wynikła z wniesionego przez stronę wniosku.

Wskazać jednocześnie należy, iż fakt, że dane postępowanie podjęte zostało na wniosek strony, a nie organu, nie ma znaczenia co do tego kto ponosi koszt w konkretnym postępowaniu. Przykładowo bowiem postępowanie, wynikiem którego jest ustalenie wysokości opłaty planistycznej toczy się na wniosek stron, a w jego ramach organ zobowiązany jest każdorazowo wydać decyzję, która, jak się wydaje, nie może zapaść bez uzyskania specjalistycznej oceny wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. W tej sytuacji koszt operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek organu w całości pokrywany jest przez ów organ. Pomimo więc, że postepowanie nie toczy się z urzędu, to organ musi ponieść koszty związane z niezbędnymi czynnościami, do podjęcia których został zobowiązany w ustawie.