Podział nieruchomości w drodze quoad usum – alternatywa dla zniesienia współwłasności

Quoad usum, czyli wydzielenie rzeczy do wyłącznego korzystania to czynność, której skutkiem pozostaje przyznanie na wyłączność współwłaściciela (bądź wielu współwłaścicieli) określonej części nieruchomości. Dokonanie takiego rozdziału dopuszczalne jest zarówno w drodze umowy zawieranej za zgodą wszystkich współwłaścicieli, jaki i poprzez orzeczenie sądowe. Konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli tłumaczy się przekroczeniem zwykłego zarządu oraz odstąpieniem od określonych w Kodeksie cywilnym uprawnień współwłaścicielskich (art. 206 k.c.) w ramach czynności quoad usum.

Choć umowa quoad usum funkcjonuje w obrocie prawnym od wielu lat, co potwierdzają liczne wyroki Sądu Najwyższego w tym przedmiocie, to podstaw jej funkcjonowania na próżno szukać wprost w kodeksie cywilnym. Umowa ta pozostaje więc nienazwaną, pomimo regulacji jej dotyczących ujętych choćby w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust.2 pkt 3), która dopuszcza możliwość ujawnienia podziału quoad usum w dziale III księgi wieczystej.

Gdy przedmiotem umowy jest określona część nieruchomości, rekomenduje się zawarcie jej w formie aktu notarialnego, czy przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Przyjęcie takiej formy umożliwi bowiem ujawnienie umowy o podział nieruchomości do korzystania we wspomnianym dziale III księgi wieczystej. Przepisy jednak nie wymagają żadnej szczególnej formy dla skuteczności omawianej umowy. To w gestii współwłaścicieli pozostaje więc wybór formy – ustnej, pisemnej, czy aktu notarialnego. Przy zawieraniu umowy należy jednoznacznie określić część nieruchomości wyłączonej z korzystania dla pozostałych współwłaścicieli – posłużyć temu może opis pomieszczeń oraz ich położenie w nieruchomości. Skutkiem zawartej umowy pozostaje wyłączenie pozostałych współwłaścicieli od współposiadania, współkorzystania oraz udziału w pobranych pożytkach z wydzielonej części, co wydaje się szczególnie istotne w sytuacji, gdy w danym momencie podział nieruchomości nie jest możliwy. Wobec tak zawartej umowy, na pozostałych współwłaścicieli, którym nie przyznano wyłączności, nałożony zostaje obowiązek znoszenia (pati) uprawnień wyłącznego współwłaściciela oraz zaniechania (non facere)), tj. nie czynienia niczego wbrew przyznanym uprawnieniom (quasi)właścicielskim.

W sytuacji niemożności uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie umowy, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo wystąpienia do sądu o orzeczenie podziału quoad usum. Droga sądowa dopuszczalna jest jako środek ochrony posiadania w sytuacji gdy wnioskujący współwłaściciel został pozbawiony władztwa co do przedmiotu współwłasności. Złożenie wniosku o ustanowienie podziału nieruchomości do korzystania uzasadnione powinno być utratą wpływu na zarząd rzeczą wspólną. Można jednak przewidzieć sytuacje, w których w drodze orzeczenia sądowego ustanawiane jest quoad usum, a żaden ze współwłaścicieli nie został pozbawiony władztwa. Orzecznictwo dopuszcza bowiem możliwość podziału quoad usum rzeczy (także nieruchomości), których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie, a więc ich właściwość wymusza rozdzielne z niej korzystanie.

Tak przedstawiona umowa quoad usum wydaje się być wystarczającym rozwiązaniem prawnym w sytuacji, gdy zaistnieje potrzeba wydzielenia rzeczy do niezależnego korzystania. Rozstrzygnięcie w tym przedmiocie pozwala na alternatywny sposób zarządzania nieruchomością w sytuacji niemożności (choćby tymczasowej) prawnego podziału rzeczy głównej będącej przedmiotem współwłasności.