Quoad usum, czyli wydzielenie rzeczy do wyłącznego korzystania, to czynność, której skutkiem pozostaje przyznanie na wyłączność współwłaściciela bądź wielu współwłaścicieli określonej części nieruchomości.

Dokonanie takiego rozdziału dopuszczalne jest zarówno w drodze umowy zawieranej za zgodą wszystkich współwłaścicieli, jak i poprzez orzeczenie sądowe.

Konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli tłumaczy się przekroczeniem zwykłego zarządu oraz odstąpieniem od określonych w Kodeksie cywilnym uprawnień współwłaścicielskich, wynikających z art. 206 k.c., w ramach czynności quoad usum.

Charakter prawny umowy quoad usum

Choć umowa quoad usum funkcjonuje w obrocie prawnym od wielu lat, co potwierdzają liczne wyroki Sądu Najwyższego w tym przedmiocie, to podstaw jej funkcjonowania na próżno szukać wprost w Kodeksie cywilnym.

Umowa ta pozostaje więc umową nienazwaną, pomimo regulacji jej dotyczących ujętych choćby w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Chodzi tu o art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który dopuszcza możliwość ujawnienia podziału quoad usum w dziale III księgi wieczystej.

Forma umowy quoad usum

Gdy przedmiotem umowy jest określona część nieruchomości, rekomenduje się zawarcie jej w formie aktu notarialnego czy przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Przyjęcie takiej formy umożliwi bowiem ujawnienie umowy o podział nieruchomości do korzystania we wspomnianym dziale III księgi wieczystej.

Przepisy jednak nie wymagają żadnej szczególnej formy dla skuteczności omawianej umowy.

To w gestii współwłaścicieli pozostaje więc wybór formy – ustnej, pisemnej czy aktu notarialnego.

Przy zawieraniu umowy należy jednoznacznie określić część nieruchomości wyłączonej z korzystania dla pozostałych współwłaścicieli.

Posłużyć temu może opis pomieszczeń oraz ich położenie w nieruchomości.

Skutki zawarcia umowy quoad usum

Skutkiem zawartej umowy pozostaje wyłączenie pozostałych współwłaścicieli od współposiadania, współkorzystania oraz udziału w pobranych pożytkach z wydzielonej części.

Wydaje się to szczególnie istotne w sytuacji, gdy w danym momencie podział nieruchomości nie jest możliwy.

Wobec tak zawartej umowy na pozostałych współwłaścicieli, którym nie przyznano wyłączności, nałożony zostaje obowiązek znoszenia, czyli pati, uprawnień wyłącznego współwłaściciela.

Nałożony zostaje również obowiązek zaniechania, czyli non facere, tj. nieczynienia niczego wbrew przyznanym uprawnieniom quasi-właścicielskim.

Podział quoad usum przez sąd

W sytuacji niemożności uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie umowy, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo wystąpienia do sądu o orzeczenie podziału quoad usum.

Droga sądowa dopuszczalna jest jako środek ochrony posiadania w sytuacji, gdy wnioskujący współwłaściciel został pozbawiony władztwa co do przedmiotu współwłasności.

Złożenie wniosku o ustanowienie podziału nieruchomości do korzystania uzasadnione powinno być utratą wpływu na zarząd rzeczą wspólną.

Można jednak przewidzieć sytuacje, w których w drodze orzeczenia sądowego ustanawiane jest quoad usum, a żaden ze współwłaścicieli nie został pozbawiony władztwa.

Orzecznictwo dopuszcza bowiem możliwość podziału quoad usum rzeczy, także nieruchomości, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie.

W takiej sytuacji właściwość rzeczy wymusza rozdzielne z niej korzystanie.

Quoad usum jako alternatywa dla zniesienia współwłasności

Tak przedstawiona umowa quoad usum wydaje się być wystarczającym rozwiązaniem prawnym w sytuacji, gdy zaistnieje potrzeba wydzielenia rzeczy do niezależnego korzystania.

Rozstrzygnięcie w tym przedmiocie pozwala na alternatywny sposób zarządzania nieruchomością w sytuacji niemożności, choćby tymczasowej, prawnego podziału rzeczy głównej będącej przedmiotem współwłasności.