Renta planistyczna a darowizna
Renta planistyczna, jak wskazują przepisy o gospodarce nieruchomościami, stanowi jednorazową opłatę uiszczaną przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy miejsca jej położenia, pod warunkiem, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli MPZP, albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła.
Opłata może zostać nałożona przez gminę w drodze decyzji jedynie w razie zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.
Przesłanki ustalenia renty planistycznej
Renta planistyczna może być ustalona jedynie w przypadku:
- wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wzrostu wartości nieruchomości objętej MPZP,
- istnienia związku przyczynowego między wzrostem wartości nieruchomości a faktem uchwalenia nowego MPZP lub zmiany jego dotychczasowej treści,
- zbycia nieruchomości.
Jednocześnie podkreślić należy, że zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, lecz przed jego wejściem w życie, nie spowoduje zaistnienia podstaw do nałożenia renty planistycznej.
Okoliczności ustalenia opłaty planistycznej
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
„jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości”.
Przy czym, jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, użyte w ww. przepisie pojęcie „zbycia” odnosi się do przeniesienia prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej.
Brak jest bowiem dostatecznie uzasadnionych podstaw, by pod pojęciem tym kwalifikować przypadki nieodpłatnego zbycia prawa własności w drodze darowizny na rzecz osób bliskich.
Dlatego też pomimo, że przepisy jednoznacznie nie określają formy zbycia nieruchomości, doktryna i judykatura stoją na zgodnym stanowisku co do niemożliwości nałożenia opłaty planistycznej w razie, gdy zbycie nastąpiło pod tytułem darmym.
Zbycie nieruchomości w drodze darowizny
Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie jest więc absolutny.
Aktualne orzecznictwo przewiduje możliwość zwolnienia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości z jej uiszczenia, gdy własność nieruchomości objętej MPZP została przeniesiona w drodze darowizny na rzecz najbliższych zbywającego.
Omawiana kwestia była już przedmiotem wielu uchwał Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym z dnia 10 grudnia 2009 roku, gdzie NSA wskazał, iż:
„pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej”.
Por. uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09, ONSAiWSA 2010, nr 2, poz. 22; podobnie wyrok SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556.
Inne formy zbycia nieruchomości
Pojęcia zbycia nieruchomości nie należy utożsamiać jedynie ze sprzedażą.
W jego ramach znajduje się bowiem każda odpłatna czynność prawna, której skutkiem będzie przeniesienie własności.
Można więc tutaj wskazać dodatkowo choćby na zamianę czy wniesienie nieruchomości w postaci niepieniężnego wkładu do spółki.
Odpłatne zbycie, w przeciwieństwie do czynności dokonywanych pod tytułem darmym, będzie więc dostateczną przesłanką dla ustalenia renty planistycznej, pod warunkiem jednak spełnienia pozostałych okoliczności wymaganych ustawą, wymienionych na początku niniejszego artykułu.