Renta planistyczna a darowizna
Renta planistyczna, jak wskazują przepisy o gospodarce nieruchomościami, stanowi jednorazową opłatę uiszczaną przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy miejsca jej położenia, pod warunkiem, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła. Opłata może zostać nałożona przez gminę w drodze decyzji jedynie w razie zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.
Przesłanki ustalenia renty planistycznej
Renta planistyczna może być ustalona jedynie w przypadku:
- wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wzrostu wartości nieruchomości objętej mpzp,
- istnienia związku przyczynowego między wzrostem wartości nieruchomości a faktem uchwalenia nowego mpzp lub zmiany jego dotychczasowej treści,
- zbycia nieruchomości.
Jednocześnie podkreślić należy, że zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, lecz przed jego wejściem w życie nie spowoduje zaistnienia podstaw do nałożenia renty planistycznej.
Okoliczności ustalenia opłaty planistycznej
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym, jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, użyte w ww. przepisie pojęcie “zbycia” odnosi się do przeniesienia prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Brak jest bowiem dostatecznie uzasadnionych podstaw, by pod pojęciem tym kwalifikować przypadki nieodpłatnego zbycia prawa własności w drodze darowizny na rzecz osób bliskich.
Dlatego też pomimo, że przepisy jednoznacznie nie określają formy zbycia nieruchomości, doktryna i judykatura stoją na zgodnym stanowisku co do niemożliwości nałożenia opłaty planistycznej w razie, gdy zbycie nastąpiło pod tytułem darmym.
Zbycie nieruchomości w drodze darowizny
Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie jest więc absolutny. Aktualne orzecznictwo przewiduje możliwość zwolnienia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości z jej uiszczenia, gdy własność nieruchomości objętej mpzp została przeniesiona w drodze darowizny na rzecz najbliższych zbywającego.
Omawiana kwestia była już przedmiotem wielu uchwał Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym z dnia 10 grudnia 2009 roku, gdzie NSA wskazał, iż pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej (por. Uchwała NSA(7w) z 10.12.2009 r., II OPS 3/09, ONSAiWSA 2010, nr 2, poz. 22.; podobnie Wyrok SN z 11.03.2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556).
Inne formy zbycia nieruchomości
Pojęcia zbycia nieruchomości nie należy utożsamiać jedynie ze sprzedażą. W jego ramach znajduje się bowiem każda odpłatna czynność prawna, której skutkiem będzie przeniesienie własności. Można więc tutaj wskazać dodatkowo choćby na zamianę, czy wniesienie nieruchomości w postaci niepieniężnego wkładu do spółki.
Odpłatne zbycie, w przeciwieństwie do czynności dokonywanych pod tytułem darmym, będzie więc dostateczną przesłanką dla ustalenia renty planistycznej pod warunkiem jednak spełnienia pozostałych okoliczności wymaganych ustawą (wymienionych na początku niniejszego artykułu).