Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale również, w myśl zasady kompleksowego rozstrzygania w postępowaniu, rozpoznaje wzajemne roszczenia współwłaścicieli wynikające z posiadania rzeczy.

Mowa tutaj o roszczeniach dotyczących rozliczenia nakładów, pożytków, wydatków oraz ciężarów podniesionych w treści wniosku.

Należy jednak pamiętać, iż rozstrzygnięcie takie nigdy nie jest dokonywane przez sąd z urzędu, a zawsze na wniosek poszczególnych współwłaścicieli.

Pożytki

Zgodnie z definicją z art. 53 k.c., pożytki naturalne stanowią płody i inne odłączone części składowe rzeczy, które według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

Pożytki cywilne to natomiast dochody przynoszone przez rzecz w oparciu o stosunek prawny, np. czynsz z umowy najmu.

Nakłady i wydatki

Natomiast w myśl art. 207 Kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wśród wydatków można wskazać na wydatki konieczne, czyli takie, które są niezbędne do zachowania rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym.

Są to między innymi wydatki poniesione na remonty, odnowienia, renowację lub naprawienie rzeczy, a także wydatki związane z ubezpieczeniem rzeczy i niezbędnymi przeglądami.

Wyróżnia się również wydatki użyteczne, a więc takie, w wyniku dokonania których wzrasta wartość rzeczy wspólnej.

Nadto, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wydatkiem będzie nie tylko taki koszt, który zmierza do zachowania wspólnego prawa, ale także taki, który został poniesiony na normalną eksploatację rzeczy, np. ogrzewanie budynku[1], i w związku z zasadami prawidłowej gospodarki.

Do wydatków użytecznych nie można jednak zaliczyć takich wydatków, które zostały poniesione dla wygody jednego ze współposiadających i w jego wyłącznym interesie.

Podobnie art. 207 k.c. nie znajdzie zastosowania, gdy nakład został poczyniony przez jednego współwłaściciela na te części rzeczy wspólnej, z której korzystał on w sposób samodzielny, z wyłączeniem innych współuprawnionych[2].

Ciężary

Ciężarami w rozumieniu art. 207 k.c. są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności[3].

Określenie wartości nakładów i wydatków

Wskazane roszczenia dotyczące rozliczeń nakładów, wydatków i pożytków z rzeczy wspólnej powinny zostać dokładnie określone we wniosku o zniesienie współwłasności, poparte stosownymi dowodami i okolicznościami faktycznymi.

Jeśli żądanie w zakresie roszczeń uzupełniających nie zostało dostatecznie udowodnione, sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych w terminie tygodnia od dnia doręczenia wezwania, na zasadzie art. 130 k.p.c.

Określając je, wnioskodawca nakreśla sądowi granice orzekania, poza które sąd nie może wychodzić, por. art. 321 § 1 k.p.c.

Jeżeli więc żądanie wskazane we wniosku o zniesienie współwłasności okaże się zaniżone, sąd, mając tego świadomość, nie może zasądzić wnioskującemu współwłaścicielowi więcej niż wynika to z treści wniosku.

Sposób rozliczeń

Jak już zostało nakreślone, wszelkie ciężary i wydatki poniesione na rzecz wspólną podlegają podziałowi pomiędzy współwłaścicieli stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

W przypadku, gdy nakłady bądź wydatki na nieruchomość zostały poniesione przez wnioskodawcę i w drodze zniesienia współwłasności przyznana ma mu zostać własność nieruchomości, spłatę należną uczestnikowi powinno się obliczyć, odejmując od wartości nieruchomości poniesione przez wnioskodawcę wydatki, a następnie podzielić otrzymaną sumę przez 2, gdy wartość udziałów posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli wynosi ½.

Jednakowoż, gdy nakłady na rzecz wspólną poniósł uczestnik, a własność rzeczy wspólnej ma zostać przyznana wnioskodawcy na wyłączność, celem obliczenia spłaty należnej uczestnikowi od oszacowanej wartości nieruchomości należy odjąć wartość dokonanych nakładów, a następnie kwotę tę podzielić przez 2, gdy wartość udziałów posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli wynosi ½.

Otrzymany wynik, po zsumowaniu go z wartością nakładów poniesionych przez uczestnika, będzie odzwierciedlał wartość przypadającej mu spłaty.

Przypisy

[1] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 485/08, LEX nr 537040.

[2] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17, LEX nr 2449292.

[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 485/08, LEX nr 537040.