Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale również, w myśl zasady kompleksowego rozstrzygania w postępowaniu, rozpoznaje wzajemne roszczenia współwłaścicieli wynikające z posiadania rzeczy. Mowa tutaj o roszczeniach dotyczących rozliczenia nakładów, pożytków, wydatków oraz ciężarów podniesionych w treści wniosku. Należy jednak pamiętać, iż rozstrzygnięcie takie nigdy nie jest dokonywane przez sąd z urzędu, a zawsze na wniosek poszczególnych współwłaścicieli.

Pożytki

Zgodnie z definicją z art. 53 KC, pożytki naturalne stanowią płody i inne odłączone części składowe rzeczy, które według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy oraz pożytki cywilne – przynoszące przez rzecz dochody w oparciu o stosunek prawny, np. czynsz z umowy najmu.

Nakłady

Natomiast w myśl art. 207 Kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wśród wydatków można wskazać na konieczne, czyli takie niezbędne do zachowania rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym (poniesione na remonty, związane z odnowieniami, renowacją lub naprawieniem rzeczy, a także takie związane z ubezpieczeniem rzeczy i niezbędnymi przeglądami) oraz na użyteczne, a więc takie, w wyniku dokonania których wzrasta wartość rzeczy wspólnej.

Nadto, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wydatkiem będzie nie tylko taki koszt zmierzający do zachowania wspólnego prawa, ale także taki poniesiony na normalną eksploatację rzeczy (np. ogrzewanie budynku)[1] i w związku z zasadami prawidłowej gospodarki.

Do wydatków użytecznych nie można jednak zaliczyć takich poniesionych dla wygody jednego ze współposiadających i w jego wyłącznym interesie. Podobnie, art. 207 KC nie znajdzie zastosowania, gdy nakład został poczyniony przez jednego współwłaściciela na te części rzeczy wspólnej, z której korzystał on w sposób samodzielny, z wyłączeniem innych współuprawnionych[2].

Ciężary

Ciężarami w rozumieniu art. 207 k.c. są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności[3].

Określenie wartości nakładów i wydatków

Wskazane roszczenia dotyczące rozliczeń nakładów, wydatków i pożytków z rzeczy wspólnej powinny zostać dokładnie określone we wniosku o zniesienie współwłasności, poparte stosownymi dowodami i okolicznościami faktycznymi. Jeśli żądanie w zakresie roszczeń uzupełniających nie zostało dostatecznie udowodnione, sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych w terminie tygodnia od dnia doręczenia wezwania, na zasadzie art. 130 KPC. Określając je bowiem wnioskodawca nakreśla sądowi granice orzekania, poza które nie może wychodzić (por. art. 321 § 1 KPC).

Jeżeli więc żądanie wskazane we wniosku o zniesienie współwłasności okaże się zaniżone, sąd mając tego świadomość, nie może zasądzić wnioskującemu współwłaścicielowi więcej niż wynika to z treści wniosku.

Sposób rozliczeń

Jak już zostało nakreślone, wszelkie ciężary i wydatki poniesione na rzecz wspólną podlegają podziałowi pomiędzy współwłaścicieli stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

W przypadku, gdy nakłady bądź wydatki na nieruchomość zostały poniesione przez wnioskodawcę i w drodze zniesienia współwłasności przyznana ma mu zostać własność nieruchomości, spłatę należną uczestnikowi powinno się obliczyć odejmując od wartości nieruchomości poniesione przez wnioskodawcę wydatki, a następnie podzielić otrzymaną sumę przez 2 (gdy wartość udziałów posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli wynosi ½).

Jednakowoż, gdy nakłady na rzecz wspólną poniósł uczestnik, a własność rzeczy wspólnej ma zostać przyznana wnioskodawcy na wyłączność, celem obliczenia spłaty należnej uczestnikowi od oszacowanej wartości nieruchomości należy odjąć wartość dokonanych nakładów, a następnie kwotę tę podzielić przez 2 (gdy wartość udziałów posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli wynosi ½). Otrzymany wynik, po zsumowaniu go z wartością nakładów poniesionych przez uczestnika, będzie odzwierciedlał wartość przypadającej mu spłaty.

[1] Postanowienie SN z 19.06.2009 r., V CSK 485/08, LEX nr 537040.

[2] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17, LEX nr 2449292.

[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 485/08, LEX nr 537040.