Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości – przebieg, terminy

Żądanie zniesienia współwłasności, zgodnie z treścią przepisów Kodeksu cywilnego, jest podstawowym uprawnieniem każdego ze współwłaścicieli (art. 210 § 1 zd. pierwsze Kodeksu cywilnego).

Likwidacja współwłasności może nastąpić poprzez fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub kilku współwłaścicielom na własność z obowiązkiem spłaty pozostałych albo poprzez licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej. Stąd też wnosząc wniosek współwłaściciel powinien wskazać oczekiwany sposób zniesienia współwłasności nieruchomości.

Weryfikacja wymogów formalnych

Postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności inicjowane jest zawsze na wniosek uprawnionego, składany w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Na pierwszym etapie postępowania sąd weryfikuje poprawność wniosku, tj. spełnienie wymogów formalnych pism procesowych wskazanych w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 126, art. 187 k.p.c. w zw. z art. 511 § 1). W przypadku wniosku o zniesienie współwłasności należy pamiętać o dodatkowym wymogu, jakim jest dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi wraz z przedstawieniem dowodów świadczących o prawie własności (art. 617 k.p.c.).

W razie niespełnienia wymogów formalnych pisma, należy liczyć się z tym, że przewodniczący, w drodze zarządzenia, wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych w terminie tygodniowym. Bezskuteczny upływ terminu skutkuje zwrotem pisma, a więc sprawa nie zostanie rozpoznana. Natomiast w przypadku uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie, sąd doręczy jego odpis pozostałym uczestnikom postępowania i wyznaczy im termin (z reguły będzie to 14 dni) na ustosunkowanie się do propozycji zawartej we wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Posiedzenie niejawne

Jeżeli z treści wniosku lub załączonych do niego dokumentów, nie wynika uprawnienie wnioskodawcy do współposiadania nieruchomości, sąd uprawniony jest do oddalenia wniosku na posiedzeniu niejawnym. Konieczne jest jednak, by brak uprawnienia jawił się jako oczywisty w obliczu przedstawionych we wniosku twierdzeń i załączników. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do tej kwestii, sprawa powinna zostać skierowana na rozprawę.

Postanowienie wstępne

Należy pamiętać, że w świetle aktualnego orzecznictwa[1], w sprawie o zniesienie współwłasności, wydanie postanowienia wstępnego nie jest dopuszczalne. Natomiast zgodnie z art. 618 § 1 k.p.c., w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Może się więc zdarzyć się sytuacja, w której w sprawie zostało podniesione roszczenie uzupełniające o rozliczenie nakładów (pożytków, wydatków lub ciężarów) i jawi się ono jako sporne. Wówczas, zgodnie z regułą ujętą w art. 318 § 1, sąd może wydać postanowienie wstępne przesądzające o istnieniu prawa lub uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności, a co do spornego rozliczenia nakładu zarządzić dalszą rozprawę.

Rozprawa główna

Ogólną zasadą, wyrażoną przez art. 608 k.p.c. jest, że sprawy z zakresu prawa rzeczowego (którą bezsprzecznie stanowi sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości), sąd rozpoznaje na rozprawie. Aż do momentu jej przeprowadzenia, wnioskodawca uprawniony jest do cofnięcia złożonego wniosku.

W toku sprawy, zarówno wnioskodawca, jak i uczestnicy postępowania mają prawo przedstawiać dowody na potwierdzenie określonych faktów. Ilość i źródło dowodów, jakie zostaną dopuszczone w sprawie, może wpłynąć na czas trwania postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości. W przypadku, gdy w sprawie zostaną powołani świadkowie, konieczność ich przesłuchania przez sąd, często może spowodować wydłużenie postępowania, jeśli niemożliwe będzie przesłuchanie ich wszystkich podczas jednego posiedzenia.

Poza tym, w sprawie również może pojawić się konieczność powołania biegłego sądowego, który zobowiązany będzie na przykład dokonać wyceny nieruchomości lub wartości nakładów poczynionych na nią przez współwłaścicieli. Sporządzenie opinii w sprawie wiąże się m.in. z oględzinami nieruchomości oraz zapoznaniem się przez biegłego z dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania. Przygotowanie opinii przez biegłego może potrwać nawet do kliku miesięcy, w zależności od terminu wyznaczonego przez sąd, co również znacząco może wpłynąć na czas trwania postępowania.

Jak przyspieszyć przebieg postępowania?

Wnioskując o zniesienie współwłasności nieruchomości należy mieć świadomość, że w toku postępowania sąd zmierzać będzie do dokonania zniesienia w takim trybie, który odpowiadać będzie żądaniom podnoszonym przez wszystkich współwłaścicieli. Dlatego też celem przyspieszenia postępowania wystarczy, by wszyscy współwłaściciele złożyli zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Wtedy to sąd wydaje postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeśli jednocześnie przedłożony projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (por. art. 622 § 2 k.p.c.).

Termin rozpoznania wniosku

W świetle obowiązujących przepisów brak jest takich, które jasno wskażą terminy graniczne określonych czynności w postępowaniu nieprocesowym. Dlatego też, trudno jest jednoznacznie określić, że sąd rozpozna naszą sprawę w terminie miesiąca, trzech, czy jednego roku. Wszystko jest bowiem zależne od stopnia skomplikowania sprawy. Poza tym, sądów cywilnych, w odróżnieniu od organów w postępowaniach administracyjnych, nie wiążą terminy ustawowe nakazujące rozpoznanie sprawy w zakreślonym terminie, po upływie którego przysługiwałaby skarga na przewlekłość postępowania.

Mimo to, ramą dla działania sądów cywilnych jest takie prowadzenie postępowania, które przeciwdziałać będzie jego przewlekaniu i dążyć będzie do rozstrzygnięcia sprawy na pierwszym posiedzeniu, gdy jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy. Wiąże się to jednocześnie z nakazem skierowanym do uczestników postępowania, by fakty i dowody przytaczane były przez nich bez zwłoki, dla zapewnienia szybkości i sprawności postępowania.

W praktyce jednak sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości mogą trwać nawet do kilku lat. Często bowiem wniesienie sprawy do sądu wynika z braku zgody co do zniesienia współwłasności między współuprawnionymi.

[1] Postanowienie SN z 25 listopada 1999 r., II CKN 750/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 107.