Samowola budowlana

Co to jest samowola budowlana?

Najkrócej rzecz ujmując – samowola budowlana jest to pobudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, albo zgłoszenia. Ustawodawca nie zdefiniował dokładnie pojęcia samowoli budowlanej, wskazując jedynie w art. 48 prawa budowlanego, że organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Taki opis samowoli budowlanej zawiera w sobie szereg niuansów, które ostatecznie determinują całokształt zagadnienia.

W pierwszej kolejności wypada wskazać, że typowa samowola budowlana to pobudowanie obiektu budowlanego, lub jego części bez pozwolenia czy zgłoszenia.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustawodawca zdefiniował pojęcie „budowy”, wyodrębniając je ze zbioru wszystkich „robót budowlanych”. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 7 praw budowlanego, kiedy ustawa mówi o „robotach budowlanych” – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Zaś zgodnie z art. 3 ust. 6 prawa budowlanego, pod pojęciem „budowa” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego obiektu budowlanego.

Z takiego zdefiniowania podstawowych w prawie budowlanym pojęć, należy wywieść przede wszystkim, że typową, najbardziej charakterystyczną samowolą budowlaną będzie wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę – a zatem wynikiem takiej samowoli będzie powstanie nowego obiektu lub jego części. Samowolna przebudowa obiektu, montaż, remont czy rozbiórka są przedsięwzięciami inaczej traktowanymi przez ustawę Prawo budowlane. Od razu należy bowiem zastrzec, że wykonywanie takich robót też jest regulowane ustawą prawo budowlane, ale nie ma wobec nich zastosowania przepis art. 48 prawa budowlanego, który normuje zagadnienia samowoli budowlanej, czyli powstania nowego obiektu bądź nowej części obiektu. Zagadnienia doprowadzenia do zgodności z prawem robót budowlanych innych niż budowa, regulują inne przepisy prawa budowalnego.

Odrębną kwestią wartą przeanalizowania w przypadku podejrzenia samowoli budowlanej jest też właściwe zakwalifikowanie obiektów budowlanego pod kątem obowiązku uzyskania pozwolenia bądź zgłoszenia.

Generalną zasadą w polskim prawie budowlanym jest obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę każdego obiektu budowlanego, lub – w przypadku prostszych konstrukcyjnie obiektów – dokonanie zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych – oczywiście, od tej zasady ustawodawca ustanawia szereg wyjątków, o których piszemy w innym miejscu. Istnieje też pewien rodzaj inwestycji, które nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia.

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę, że pojęcie obiekt budowlany jest pojęciem o wiele szerszym niż budynek (każdy budynek jest obiektem budowlanym ale nie każdy obiekt budowlany jest budynkiem) – o ile więc raczej powszechną jest wiedza, że przed wybudowaniem budynku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, albo (w uproszczonej wersji) dokonanie zgłoszenia, o tyle zdarzają się sytuacje, kiedy to inwestor samowolnie przeprowadził swój zamiar inwestycyjny, w ogóle nie mając świadomości że powinien był na zrealizowany obiekt uzyskać pozwolenie na budowę bądź dokonać zgłoszenia.

W art. 3 ustawy Prawo budowlane zawarty jest tzw. słowniczek – czyli zbiór pojęć definiowanych przez prawo budowlane, gdzie między innymi podano, że budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową, a budynek, to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Na tle zdefiniowania obiektu często dochodzi do nieporozumień pomiędzy inwestorami a organami administracji publicznej.

Innym tłem nieporozumień bywa także zakwalifikowanie obiektu do grupy obiektów, których budowa jest zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia, bądź nie wymaga ani zgłoszenia ani pozwolenia.

Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, że wykaz obiektów budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę określony jest w ustawie stosunkowo szczegółowo.

W tym miejscu wypada wspomnieć o zasadach wykładni prawa, z których najważniejszą dla niniejszego opracowania będzie zasada nieinterpretowania wyjątków rozszerzająco. Na cele naszych rozważań należy przyjąć, że skoro generalną zasadą prawa budowlanego jest konieczność uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku realizacji nowego obiektu budowlanego lub jego części, to ustanowione od tej zasady wyjątki muszą być interpretowane zawężająco.

Podsumowując: po powzięciu zamiaru realizacji jakichkolwiek robót budowlanych, należy się w pierwszej kolejności zastanowić czy w wyniku naszych działań powstanie nowy obiekt, lub jego części, w drugiej kolejności właściwie zakwalifikować ów obiekt – czy jest to budynek, budowla czy też może urządzenie budowlane, a na końcu zbadać czy interesujący nas obiekt jest wymieniony w art. 29 prawa budowlanego jako obiekt zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli nie został w tym artykule wymieniony, to jego realizacja będzie wymagała pozwolenia na budowę, zaś wybudowanie go bez pozwolenia na budowę będzie samowolą budowlaną.

Na koniec zastrzec należy, że samowola budowlana to nie jedyna postać naruszenia prawa budowlanego – organy nadzoru budowlanego mogą się zainteresować naszymi obiektami budowlanymi także z powodu przeprowadzonego w nich remontu, przebudowy, zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bądź jego części, a także z powodu utrzymywania budynku w nienależytym stanie technicznym.

Kiedy występuje samowola budowlana?

Samowola budowlana – czyli zrealizowanie obiektu budowlanego lub jego części może wynikać z różnych powodów.

Jednym z najczęstszych powodów popełnienia samowoli budowlanej jest nieznajomość przepisów. W przypadku większych, bardziej kosztownych inwestycji, oczywistym jest że budowa musi być realizowana według projektu, a tenże projekt powinien być zatwierdzony przez właściwy organ, który udzieli pozwolenia na budowę. Często zaskoczeniem dla inwestora jest wiadomość, że nawet na pobudowanie części obiektu, też powinien uzyskać pozwolenie na budowę, tak jak na cały obiekt.

Warto więc przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót budowlanych przeanalizować zapisy art. 29 ustawy Prawo budowlane pod kątem ewentualnego zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Niestety, bywa że jednym z powodów, dla których roboty budowlane realizowane są w warunkach samowoli budowlanej jest obdarzenie zaufaniem pełnomocnika, który nie zawsze wywiązał się z powierzonego mu zadania w sposób prawidłowy. W naszej praktyce spotkaliśmy się z przypadkami samowoli budowlanej polegającej na przykład na rozbudowie budynku bez pozwolenia, gdzie inwestor był przekonany, że posiada pozwolenie na budowę, albowiem posiadał projekt budowlany tejże rozbudowy, umknęło mu jednak, że projekt ten nie został zatwierdzony przez właściwy organ i pozwolenie na budowę nie zostało wydane. Okazało się, że wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załączonym do niego projektem budowlanym, owszem został przez pełnomocnika złożony, lecz organ pozostawił sprawę bez rozpatrzenia ze względu na nieuzupełnienie przez pełnomocnika w wymaganym terminie braków formalnych. Jeśli inwestor działając w przekonaniu, że dysponuje decyzją pozwolenia na budowę realizował inwestycję, a decyzja taka faktycznie nie została wydana – to oznacza to, że inwestor dopuścił się samowoli budowlanej.

Często zdarza się, że inwestor zagubił decyzję pozwolenia na budowę, albo decyzja lub projekt budowlany uległ zniszczeniu. Jakkolwiek jest to sytuacja oczywiście niekomfortowa, to istnieje z niej wyjście i nie znaczy to, że oto obiekt budowlany stał się przez to samowolą budowlaną. Organy administracji architektoniczno – budowlanej mają bowiem obowiązek przechowywać wydane decyzje w swoich archiwach. Zatem – nawet jeśli papierowy nośnik decyzji o pozwoleniu na budowę nie znajduje się w posiadaniu inwestora, to dla wykazania legalności pobudowania danego obiektu wystarczy, że w archiwalnych rejestrach odpowiedniego starostwa powiatowego znajdzie się wzmianka, że pozwolenie na konkretnie wskazany obiekt, na konkretnej działce zostało wydane. W takiej sytuacji nie można będzie zarzucić inwestorowi samowolnego pobudowania obiektu budowlanego bądź jego części. Oczywiście – w takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego może powziąć wątpliwości co do wykonania obiektu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, ale o tym będzie mowa w odrębnym materiale.

Ciekawostką jest, że ustawodawca nie uregulował jednoznacznie zagadnienia przedawnienia samowoli budowlanej, kierując się prawdopodobnie przekonaniem, że tak długo jak długo w przestrzeni publicznej istnieje obiekt, który powstał bez pozwolenia na budowę (albo zgłoszenia) tak długo trwa stan naruszenia prawa, którego nie naprawi sam fakt upływu czasu. Stąd obowiązek prowadzenia przez organy nadzoru budowlanego postępowań administracyjnych w sprawie samowoli budowlanej nawet wobec budynków pobudowanych już dość dawno.

Warto też wskazać, że zasadniczym celem postępowania prowadzonego przez organy nadzoru budowlanego, co do zasady jest doprowadzenie obiektu do stanu zgodności z prawem i nie należy się obawiać, że nadrzędnym dążeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego jest wydanie nakazu rozbiórki.

Przez zgodność z prawem rozumieć należy oczywiście zgodność z wszystkimi przepisami obowiązującymi na terenie naszego kraju – ale największą rolę odegrają tu oczywiście bezpośrednio przepisy prawa budowlanego oraz przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy techniczno – użytkowe (najczęściej tzw. warunki techniczne).

Samowola budowlana – jakie kary?

Najbardziej dotkliwą konsekwencją samowoli budowanej jest oczywiście decyzja inspektora nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego, ale i samo prowadzenie postępowania legalizacyjnego może się okazać dla inwestora sporą niedogodnością.

Bardzo uciążliwą dolegliwością dla inwestora jest też konieczność uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej, bez której żaden obiekt, który powstał w warunkach samowoli nie może zostać zalegalizowany. Wysokość opłaty legalizacyjnej nie jest uzależniona od woli organu – kształtują ją przepisy rangi ustawowej, których organ złagodzić nie może.

Sposób obliczania opłaty legalizacyjnej

Wysokość opłaty legalizacyjnej uzależniona jest od wielu czynników. Podstawowe uwarunkowanie ustalenia opłaty legalizacyjnej, to ustalenie czy realizacja inwestycji wymagała pozwolenia na budowę, czy też wymagała zgłoszenia.

Na mocy przepisów prawa budowlanego opłata legalizacyjna za niektóre konkretnie wymienione w ustawie Prawo budowlane, inwestycje ustalona jest w wysokości 5.000 zł a za niektóre 2.500 zł.

Wskazać też należy, że czym innym jest opłata legalizacyjna, a czym innym kara, inne są bowiem przyczyny ich ustalania. Na potrzeby niniejszego opracowania zaznaczmy jedynie, że obliczając wartość opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wyliczoną w poniższy sposób wysokość kary pomnożyć pięćdziesięciokrotnie.

W art. 59 f ustawy Prawo budowlane ustawodawca podał wzór na obliczanie kar za stwierdzone nieprawidłowości, przesądzając że kara jest iloczynem stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Czyli kara za nieprawidłowości obliczana jest w następujący sposób :

kara = (s) x (k) x (w), gdzie:

S = stawka opłaty, podana w Prawie budowlanym, wynosi zawsze 500 zł;
k = współczynnik kategorii obiektu;
w = współczynnik wielkości obiektu.

Wartość obu współczynników można odnaleźć w tabelce znajdującej się na końcu ustawy Prawo budowlane, stanowiącej Załącznik do ustawy.

Najwyższy współczynnik kategorii obiektu (s) wynosi 15 i stosuje się go do obiektów zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego takich jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne, do obiektów handlu, gastronomii i usług, takich jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe oraz do stacji paliw.

Najniższy współczynnik kategorii wynosi 1 i stosuje się go do budynków służących gospodarce rolnej takich jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe oraz do innych niewielkich budynków takich jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie.

Uwaga – budynki mieszkalne jednorodzinne oznaczono współczynnikiem kategorii obiektu 2.

Wartość współczynnika wielkości obiektu również została określona w Załączniku do ustawy Prawo budowlane i zawiera się w wartościach od 1 do 2,5 i związana jest z wielkością obiektu kubaturowego czy długością inwestycji w przypadku obiektów liniowych.

Legalizacja samowoli budowlanej

W pierwszej kolejności wskazać należy, że po wykryciu przez organ nadzoru budowlanego istnienia samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego lub jego części, możliwe są tylko dwa kierunki postępowania – albo fizyczna rozbiórka takiego obiektu, albo jego legalizacja na zasadach przewidzianych ustawą Prawo budowlane.

Nowelizacją z dnia 13 lutego 2020 r, ustawodawca uregulował procedurę legalizacji samowoli budowlanych, nieco ją upraszczając w porównaniu do poprzednio obowiązujących zasad. Obecnie, cała procedura legalizacji jest postępowaniem prowadzonym na wniosek inwestora. Oznacza to, że inwestor – po otrzymaniu od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego postanowienia o wstrzymaniu robót (co ciekawe – lecz wynika to wprost z ustawy – wydaje się je również wtedy, gdy roboty są już zakończone) musi podjąć decyzję, czy będzie się starał o legalizację wybudowanego samowolnie obiektu, czy też raczej usunie przedmiot naruszenia prawa poprzez dokonanie jego rozbiórki.

Prawo budowlane przewiduje właściwie trzy tryby postępowania legalizacyjnego – zwykłe postępowanie legalizacyjne, postępowanie uproszczone oraz legalizacja na podstawie tzw. starego prawa budowlanego.

Zwykłe postępowanie legalizacyjne rozpoczyna się postanowieniem o wstrzymaniu robót, w którym organ informuje inwestora o zasadach legalizacji obiektu, a inwestor ma 30 dni na podjęcie decyzji – czy będzie wnosił o legalizację czy też nie. Decyzja ta jest całkowicie dobrowolna – organ nie ma możliwości zmusić inwestora do legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego lub jego części.

Inwestor, nawet jeśli początkowo złożył wniosek o legalizację, może się wycofać z postępowania legalizacyjnego na każdym etapie sprawy – lecz oczywiście wiąże się to z wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego.

Jeśli zaś od zakończenia budowy (na którą było wymagane pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie) minęło 20 lat, to zastosowanie znajdzie procedura uproszczonego postępowania legalizacyjnego. W tym postępowaniu organ będzie wydawał postanowienie nakazujące zabezpieczenie obiektu budowlanego lub jego części oraz usunięcie stanu zagrożenia, tylko jeśli takie zagrożenie naprawdę wystąpi. Jeśli zaś obiekt budowlany jest w należytym stanie technicznym, organ prowadząc uproszczone postępowanie legalizacyjne, od razu będzie wydawał postanowienie nakładające obowiązek przedłożenia konkretnych dokumentów.

Po wyrażeniu przez inwestora zamiaru legalizacji obiektu, organ nadzoru budowlanego (i to zarówno w toku normalnego postępowania legalizacyjnego, jak i w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego) wydaje postanowienie, w którym określi jakie dokumenty winien złożyć inwestor celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodności z prawem. Oznacza to, że inwestor nie jest skazany na domysły – jakie dokumenty powinien przedstawić w celu zalegalizowania samowoli, lecz powinien przedłożyć dokładnie te dokumenty jakich zażąda od niego nadzór budowlany.

W przypadku legalizacji prowadzonej na zasadach ogólnych, organ zażąda przedłożenia zaświadczenia organu gminy (wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta) zaświadczenia o zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu – w przypadku braku planu miejscowego.

Drugą grupą dokumentów jakie należy przedłożyć w toku zwykłego postępowania legalizacyjnego są dokumenty określone w art. 33 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, które inwestor musiałby i tak zgromadzić i przedstawić właściwemu organowi, gdyby ubiegał się we właściwym czasie o pozwolenie na budowę. Są to między innymi trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) oraz dwa egzemplarze projektu technicznego. Jeśli natomiast zrealizowana inwestycja nie wymagała pozwolenia na budowę, ale wymagała zgłoszenia, to nie ma obowiązku przedkładania organowi nadzoru budowlanego całego projektu budowlanego wystarczy przedłożyć organowi projekt zagospodarowania działki bądź terenu.

To właśnie na tym etapie (nie licząc oczywiście konieczności uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej) inwestor natrafia na największe problemy z legalizacją obiektu. Najczęściej są to problemy związane z niezgodnością zrealizowanej inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub niezgodnością z warunkami technicznymi, choćby w kwestii odległości od granic działki, zdarzają się też problemy z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku legalizacji uproszczonej, organ zażąda jedynie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Tu podkreślić należy, że gdyby z ekspertyzy technicznej, o której mowa wyżej wynikało, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania, to organ zobowiązany jest nakazać rozbiórkę takiego obiektu.

Po przedłożeniu przez inwestora wszystkich dokumentów, organ nadzoru budowlanego dokonuje ich skrupulatnej analizy, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie. Nieuzupełnienie dokumentacji przez inwestora w wyznaczonym terminie rodzi po stronie organu obowiązek orzeczenia rozbiórki samowolnie pobudowanego obiektu.

W przypadku braku nieprawidłowości w dokumentacji lub po usunięciu nieprawidłowości, kolejnym postanowieniem wydawanym przez organ nadzoru budowlanego w toku normalnego postępowania legalizacyjnego jest postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Co ważne, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym nie ma obowiązku uiszczania opłaty legalizacyjnej.

Do opłat legalizacyjnych w zakresie nieuregulowanym w ustawie, stosuje się odpowiednio przepisy działu III Ordynacji podatkowej, z tym że uprawnienia organu podatkowego przysługują wojewodzie.

Oznacza to między innymi, że inwestor może wystąpić do właściwego wojewody z wnioskiem o rozłożenie opłaty legalizacyjnej na raty, a wojewoda – jeśli uzna, że zachodzi przypadek uzasadnionego interesu inwestora, może odroczyć termin płatności opłaty lub rozłożyć jej zapłatę na raty, może też ją umorzyć w całości lub w części.

Rozłożenie opłaty na raty skutkuje zawieszeniem postępowania. Należy tu jednak zwrócić uwagę na bardzo ważne zagadnienie, mianowicie – zgodnie z przepisami prawa budowlanego do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić co do zasady dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, bądź skutecznego zawiadomienia organu o zakończeniu budowy. Z oczywistych względów nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu lub złożenie skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy – jeśli budowa nie została zalegalizowana. Zatem jeśli postępowanie legalizacyjne się wciąż toczy (jest zawieszone), to w zasadzie nie ma prawnej możliwości korzystania z wciąż nielegalnego obiektu!

Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest ostatnim zadaniem inwestora – po dokonaniu zapłaty organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz (o ile budowa nie została zakończona) zezwala na wznowienie budowy. Dopiero wtedy obiekt budowlany jest legalny. W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, gdzie nie występuje obowiązek zapłaty, podstawą przystąpienia do użytkowania obiektu również będzie decyzja legalizacyjna.

Kilka słów należy też poświęcić zagadnieniu tzw. starych samowoli budowlanych tj. obiektów budowlanych wykonanych przed dniem 1 stycznia 1995 roku, pod rządami tzw. starego prawa budowlanego tj. ustawy prawo budowlane z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane, która jest dla samowolnego inwestora bardziej łagodna, albowiem po pierwsze , pozwala na legalizację samowoli budowlanej bez opłaty legalizacyjnej, po drugie w uzasadnionych przypadkach można w ich toku zastosować względniejsze przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane (ustawy z 1994 roku), przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy (ustawa weszła w życie w dniu 1 stycznia 1995 roku) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe – tj. przepisy ustawy z 1974 roku.

W art. 49e Prawa budowlanego precyzyjnie wskazano przesłanki wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego, wskazując na okoliczności:

1) niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
2) wycofania wniosku o legalizację;
3) nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
4) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
5) nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
6) kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

W każdym z tych przypadków organ nadzoru budowlanego obowiązkowo będzie musiał nakazać rozbiórkę.

Odziedziczona samowola budowlana – co warto wiedzieć?

Zdarzają się sytuacje, kiedy to nabyliśmy nieruchomość, czy to w drodze spadkobrania czy też nawet w drodze kupna, na której znajduje się obiekt budowlany wybudowany bez pozwolenia na budowę. Warto wiedzieć, że sam fakt że to nie obecny, lecz poprzedni właściciel nieruchomości dopuścił się samowoli budowlanej nie oznacza, że problem się sam rozwiązał. Podkreślić bowiem należy, że wada „naruszenia prawa” nie podąża za właścicielem nieruchomości, lecz pozostaje przy obiekcie, a zatem nabywając nieruchomości z taką wadą prawną niejako przejmujemy na siebie obowiązek jej naprawienia i działając jako właściciel (czasami zarządca) obiektu budowlanego musimy współpracować z organem nadzoru budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego ma obowiązek w pierwszej kolejności nakładać obowiązku na inwestora, ale jeśli ten utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to nakładanie obowiązków legalizacyjnych na niego byłoby bezcelowe – w takich sytuacjach prawo budowlane przewiduje możliwość nałożenia obowiązków na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Oczywiście, na marginesie należy też wspomnieć, że dla organów nadzoru budowlanego wyjaśnienia świeżo upieczonego nabywcy, że nie miał on wiedzy, że nabywana nieruchomość obarczona jest wadą samowoli budowlanej, nie ma żadnego znaczenia, a to dlatego że organy nadzoru budowlanego interesują się stanem prawnym obiektu budowlanego i nie mają obowiązku wyjaśniać i ustalać z jakich przyczyn doszło do samowoli budowlanej.

Gdzie zgłosić samowolę budowlaną?

Co do zasady postępowanie legalizacyjne prowadzone jest przez organy nadzoru budowlanego z urzędu. Oczywistym jest jednak, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie ma wiedzy o wszystkich samowolnie zrealizowanych obiektach budowlanych na jego terenie i nie jest w stanie z własnej inicjatywy wszcząć postępowań w sprawie wszystkich samowoli budowlanych zrealizowanych na jego terenie. Nie istnieje też żaden system obligatoryjnego przesyłania informacji o zrealizowanych obiektach przez inne organy do nadzoru budowlanego.

W praktyce organów nadzoru budowlanego najczęściej spotykanym źródłem informacji o samowolach budowlanych są obywatelskie pisma, skargi i wnioski. Pismo informujące o podejrzeniu istnienia samowoli budowlanej nie muszą mieć szczególnej formy, lecz muszą zawierać co najmniej adres samowoli budowlanej.

Należy jednak zwrócić uwagę, że organ nadzoru budowlanego, choć ma obowiązek zbadania takiej informacji, to nie ma obowiązku wszczynać postępowania. Jeśli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, zainspirowany pisemną informacją, przeprowadzi doraźna kontrolę i nie stwierdzi naruszenia prawa budowlanego, to nie będzie miał obowiązku wszczynania postępowania administracyjnego.