Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

W ramach współwłasności nieruchomości każdemu ze współwłaścicieli przysługuje ustawowe prawo jej zniesienia. Można tego dokonać na dwa sposoby – umownie lub sądownie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze umowy może nastąpić wtedy, gdy pomiędzy stronami nie zachodzi spór i wyrażają one wolę dokonania umownego zniesienia współwłasności. Należy jednak pamiętać, że w przypadku podziału nieruchomości umowę należy sporządzić w formie aktu notarialnego. W przypadku konfliktu współwłaścicieli czy braku wyrażenia przez któregokolwiek z nich zgody na zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze umowy, stronom pozostaje do dyspozycji przeprowadzenie postępowania sądowego.

SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI

Zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać na trzy sposoby:

  • podział fizyczny rzeczy,
  • przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli na własność z jednoczesną spłatą pozostałych współwłaścicieli,
  • sprzedaż rzeczy.

Warto zaznaczyć, że w przypadku zniesienia współwłasności przez sąd, należy zachować kolejność wyżej wskazanych metod podziału. Oznacza to, że w przypadku gdy niemożliwym jest podział fizyczny rzeczy, tak aby każdy ze współwłaścicieli otrzymał część nieruchomości, konieczne jest przejście do następnego sposobu, jakim jest przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli. W takim przypadku współwłaściciel ten będzie zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli. Ponadto, sąd rozstrzygnie o rozliczeniu nakładów, pożytków, wydatków oraz innych poniesionych przez strony ciężarów. Nastąpi to jednak w sytuacji, gdy chociaż jeden ze współwłaścicieli o to wniesie. Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej sprzedaż. Dokonuje się jej w drodze egzekucji komorniczej, a kwota uzyskana ze sprzedaży zostaje następnie podzielona pomiędzy współwłaścicieli według wielkości udziałów.

PODZIAŁ RZECZY WSPÓLNEJ

Wskutek podziału rzeczy wspólnej każdemu ze współwłaścicieli przypada wydzielona część rzeczy.  Powinna ona odpowiadać wysokości udziału przysługującego współwłaścicielowi przed podziałem. W sytuacji gdyby wskutek dokonanego podziału rzecz utraciła swe społeczno-gospodarcze przeznaczenie, (np. przez podział lokal mieszkalny straciłby status lokalu samodzielnego), podział jej będzie niedopuszczalny[1].

Podział rzeczy wspólnej jest również niemożliwy, jeśli pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego).

PRZYZNANIE RZECZY JEDNEMU ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd zobowiązany jest oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Co ważne, w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. Natomiast w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Warto zaznaczyć, że orzecznictwie panuje ugruntowany pogląd, że jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy, sąd zarządza jej sprzedaż[2].

SPRZEDAŻ RZECZY

Sprzedaż jest jednym ze sposobów zniesienia współwłasności rzeczy wspólnej. Odbywa się ona wówczas stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządza sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia (art. 625 Kodeksu postępowania cywilnego).

[1] Zob. J. Ciszewski (red.), P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. LEX,

[2]  Postanowienie Sądu Najwyższego N z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, nr 6, poz. 108.