Sprawa o zasiedzenie nieruchomości – przebieg postępowania, terminy

Zasiedzenie jest instytucją pozwalającą na nabycie prawa własności w razie upływu określonego ustawowo czasu. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny. Natomiast po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 2).

Zasiedzenie pozwala usunąć istniejące rozbieżności pomiędzy formalnym stanem prawnym dotyczącym danej nieruchomości a rzeczywistym stanem rzeczy. Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, tzn. automatycznie. Mimo to, zaistnienie takiego stanu prawnego wymaga jego sądowego potwierdzenia. Konieczne jest więc złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, w wyniku którego zostanie wydane postanowienie potwierdzające zasiedzenie. Postanowienie takie okaże się niezbędne na przykład w razie woli zbycia nieruchomości w przyszłości, jako że stanowi ono podstawę wpisu własności do działu II księgi wieczystej.

Złożenie wniosku

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Z wnioskiem tym może wystąpić każdy zainteresowany (art. 609 § 1 k.p.c.). Zainteresowanym może być osoba, która chce otrzymać sądowe potwierdzenie zasiedzenia, jej spadkobierca itd. W postępowaniu będą również uczestniczyć obecny właściciel nieruchomości, ewentualnie jego następcy prawni i inne osoby zainteresowane. Jeżeli miejsce pobytu właściciela nieruchomości nie jest znane, można na podstawie art. 143 i n. k.p.c. ustanowić kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Wezwanie zainteresowanych

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych w sprawie, orzeczenie sądu może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie (art. 609 § 2. k.p.c.). Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Może to nastąpić, gdy sąd poweźmie wątpliwości co do tego, czy osoba wskazana jako właściciel istotnie jest właścicielem, w sytuacji, gdy własność nieruchomości przeszła na inną osobę o nieznanej tożsamości, a także wówczas, gdy zaginęły akta księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ogłoszenie musi zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy. Co do zasady, ogłoszenie powinno zostać dokonane w czasopiśmie poczytnym na terenie całego kraju (art. 674 § 1 k.p.c.) i podane publicznie do wiadomości w miejscu ostatniego zamieszkania dotychczasowego właściciela, w sposób w tym miejscu przyjęty.

Jeżeli w terminie określonym w ogłoszeniu (który obejmuje z reguły kilka miesięcy) nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże prawa własności nieruchomości, sąd stwierdzi zasiedzenie na rzecz wnioskodawcy, jeżeli zostało ono udowodnione. Powyższe oznacza, że sam brak znajomości wszystkich uczestników w sprawie może przedłużyć postępowanie o kilka miesięcy.

Weryfikacja wymogów formalnych

Na pierwszym etapie postępowania w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości sąd weryfikuje poprawność wniosku, tj. spełnienie wymogów formalnych pism procesowych wskazanych w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 126, art. 187 k.p.c. w zw. z art. 511 § 1). Poza tym, konieczne jest uiszczenie opłaty od wniosku. Na chwilę obecną kwota opłaty od wniosku jest stała, niezależnie od wartości nieruchomości i wynosi 2000 zł. Do wniosku o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie należy dołączyć m.in./co najmniej następujące dokumenty:

  • potwierdzenia wpłat podatku od nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub zaświadczenie o jej stanie prawnym wynikającym ze zbioru.

W razie niespełnienia wymogów formalnych pisma, przewodniczący wezwie wnioskodawcę w drodze zarządzenia do uzupełnienia braków formalnych w terminie tygodniowym. Bezskuteczny upływ terminu będzie skutkować zwrotem pisma, a więc sprawa nie zostanie rozpoznana. Natomiast jeśli braki formalne wniosku zostaną uzupełnione w terminie, sąd doręczy jego odpis pozostałym uczestnikom postępowania (tj. wskazanym zainteresowanym) i wyznaczy im termin (z reguły będzie to 14 dni) na ustosunkowanie się do propozycji zawartej we wniosku o zasiedzenie nieruchomości.

Rozprawa główna

Sprawy z zakresu prawa rzeczowego (którą bezsprzecznie stanowi sprawa o zasiedzenie nieruchomości), w myśl ogólnej zasady, wyrażonej przez art. 608 k.p.c. sąd rozpoznaje na rozprawie. Aż do momentu jej przeprowadzenia, wnioskodawca uprawniony jest do cofnięcia złożonego wniosku.

W toku sprawy o zasiedzenie, zarówno wnioskodawca, jak i uczestnicy (tj. inni zainteresowani) postępowania mają prawo przedstawiać dowody na potwierdzenie określonych faktów. Ilość i źródło dowodów, jakie zostaną dopuszczone w sprawie, może wpłynąć na czas trwania postępowania o zasiedzenie nieruchomości. W przypadku, gdy w sprawie zostaną powołani świadkowie, konieczność ich przesłuchania przez sąd, często może spowodować wydłużenie postępowania, jeśli niemożliwe będzie przesłuchanie ich wszystkich podczas jednego posiedzenia.

W sprawie może się również pojawić konieczność powołania biegłego sądowego. Sporządzenie opinii w sprawie wiąże się m.in. z oględzinami nieruchomości oraz zapoznaniem się przez biegłego z dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania. Przygotowanie opinii przez biegłego trwa niekiedy nawet do kliku miesięcy, w zależności od terminu wyznaczonego przez sąd, co również znacząco może wpłynąć na czas trwania postępowania.

Postanowienie stwierdzające zasiedzenie

Po przeprowadzeniu postępowania nieprocesowego sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Takie postanowienie stanowi potwierdzenie zasiedzenia nieruchomości świadczące o posiadanym w stosunku do niej prawie własności.

Termin rozpoznania wniosku

Obowiązujące przepisy nie określają terminów, w jakich powinny zostać przeprowadzone dane czynności w sprawie o zasiedzenie. Wobec tego, trudno jest jednoznacznie wskazać w jakim czasie sąd przeprowadzi postępowanie. Wszystko zależy od stopnia skomplikowania sprawy. Sądów cywilnych, w odróżnieniu od organów w postępowaniach administracyjnych, nie wiążą terminy ustawowe nakazujące rozpoznanie sprawy w zakreślonym terminie, po upływie którego przysługiwałaby skarga na przewlekłość postępowania.

Mimo to, sądy cywilne powinny tak procedować, aby przeciwdziałać przewlekaniu postępowań i dążyć do rozstrzygnięcia sprawy na pierwszym posiedzeniu, gdy jest to możliwe bez szkody dla jej wyjaśnienia. Poza tym, uczestnicy postępowania w toku sprawy powinni przytaczać fakty i dowody bez zwłoki, dla zapewnienia szybkości i sprawności postępowania.

Wydaje się więc, że dokładne przygotowanie wniosku, w tym wskazanie wszystkich możliwych zainteresowanych oraz załączenie wszelkich niezbędnych dokumentów, stanowi klucz do szybkiego przeprowadzenia postępowania. Jeżeli w obliczu posiadanych dokumentów zasiedzenie jest bezsporne oraz w postępowaniu biorą udział wszyscy zainteresowani, sąd nie będzie miał podstaw do żądania dalszych dowodów, nie będzie musiał także dokonywać ogłoszeń i sprawa zostanie zakończona sprawnie i szybko.