Strony postępowania o ustalenie warunków zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest jedną z kilku decyzji regulujących proces inwestycyjny.

O ile zaplanowane przedsięwzięcie nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko lub znacząco oddziałujących na środowisko, to decyzja o warunkach zabudowy jest też pierwszą decyzją określającą na dość ogólnym poziomie warunki realizacji przyszłej inwestycji.

W związku z tym, zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy z reguły jest pierwszym dokumentem z którego właściciele nieruchomości mogą się dowiedzieć jaka inwestycja zostanie zrealizowana na sąsiedniej nieruchomości.

Jednocześnie postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może się też okazać ostatnią okazją do wypowiedzenia się w sprawie inwestycji na sąsiedniej działce, albowiem w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (które jest kolejnym etapem administracyjnej ścieżki procesu inwestycyjnego) przymiot strony jest nadawany węższej grupie bezpośrednich sąsiadów i zależy od tego czy planowana inwestycja oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Może się więc tak zdarzyć, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę inwestycji zlokalizowanej na dużej działce, sąsiedzi – nawet najbliżsi – nie będą stroną, bo inwestycja nie będzie oddziaływała na ich nieruchomość.

W tym kontekście większego znaczenia nabiera zagadnienie prawidłowego uczestnictwa w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Warto w tym miejscu podkreślić, że jedną z najważniejszych zasad ogólnych postępowania administracyjnego jest zasada czynnego udziału strony w postępowaniu, co w praktyce oznacza, że każdy komu przysługuje przymiot strony w postępowaniu (każdy kto otrzymał zawiadomienie o wszczęciu postępowania) ma prawo zapoznać się z zebranym przez organ materiałem dowodowym w sprawie. Pamiętać przy tym należy, że do obowiązków organu nie należy doręczanie stronom postępowania wszystkich dokumentów w sprawie. Zatem dobrą praktyką każdego podmiotu uznanego za stronę postępowania powinni być udanie się do urzędu gminy i zapoznanie się zarówno z treścią wniosku, jak i z resztą dokumentacji.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest postępowaniem stosunkowo sformalizowanym, gdzie zasadnicza część ustalania stanu faktycznego dokonuje się niejako poza kontrolą stron postępowania. Najczęściej bowiem (choć oczywiście nie zawsze) warunki zabudowy dla konkretnej inwestycji określane są w oparciu o analizę urbanistyczną sporządzoną przez uprawnioną osobę. Dopiero wyniki analizy oraz projekt decyzji stanowią dla organu właściwy materiał (podstawę faktyczną) do wydania decyzji.

Zatem inicjatywa dowodowa stron (właścicieli sąsiednich nieruchomości) właściwie sprowadzić się może do zaaprobowania bądź zakwestionowania ustaleń, jakie poczynił urbanista przygotowując analizę urbanistyczną.

Ustalenia te nie mogą być jednak dowolne, gdyż zagadnienie to regulowane jest dość szczegółowo rozporządzeniem Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Głównym obszarem na który strony postępowania winny zwrócić uwagę jest zgodność poczynionych przez organ ustaleń z szeroko rozumianymi przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym w szczególności z rozporządzeniem przytoczonym wyżej. Przy tak sformalizowanych zasadach ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu każdy element, który został ustalony z naruszeniem prawa może skutkować znaczącymi przesunięciami w obszarze wymagań dla nowej zabudowy.

Dlatego tak ważne z punktu widzenia ochrony interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości jest odpowiednia, profesjonalna kontrola materiału dowodowego zebranego przez organ I instancji, na podstawie której można sformułować ewentualne zarzuty wobec wydanego przez organ rozstrzygnięcia.

Dodatkowo, bardzo ważna jest też aktywność strony przejawiająca się w uważnym śledzeniu, czy organ prowadząc postępowania zachowuje wszystkie wymagania formalne.

Podkreślić należy, w obecnie obowiązującym stanie prawnym sąsiad/ właściciel sąsiedniej nieruchomości nie ma innej prawnej możliwości wniesienia sprzeciwu wobec decyzji o warunkach zabudowy jak tylko wniesienie odwołania z powołaniem się na argument niezgodności z prawem orzeczenia wydanego przez organ I instancji. Polski system prawny nie przewiduje bowiem konieczności uzyskania zgody sąsiadów na realizację inwestycji, także w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Może się zatem tak zdarzyć, że inwestycja oceniona przez organy planowania przestrzennego i sądy administracyjne jako zgodna z prawem, będzie mogła zostać zrealizowana pomimo sprzeciwu właścicielu sąsiednich nieruchomości lub może się też zdarzyć sytuacja zgoła odwrotna, że pomimo zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości obiekt budowlany nie spełniający warunku nawiązywania do zabudowy istniejącej, nie będzie mógł powstać.

Odrębnym zagadnieniem jest też kwestia odmowy uznania za stronę postępowania właścicieli nieruchomości położonych nieco dalej od miejsca zaplanowanej inwestycji – nieruchomości nie graniczących bezpośrednio z obszarem objętym inwestycją. W przypadku, gdy organ I instancji nie uzna takich podmiotów za stronę postępowania, jedynym środkiem prawnym (oprócz postępowań nadzwyczajnych) pozostaje wniesienie odwołania zawierającego argumentację przemawiającą za uznaniem, że zasięg oddziaływania planowanej inwestycji oddziałuje poza najbliższe inwestycji działki.