Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w przypadku zasiedzenia

Sąd Najwyższy w dniu 03 kwietnia 2024 r. wydał uchwałę siedmiu sędziów w sprawie pod sygn. III CZP 103/22, w której przełamał utrwaloną już od wielu lat linię orzeczniczą i stwierdził, że w przypadku gdy dojdzie do zasiedzenia, byłemu właścicielowi nadal będzie przysługiwało prawo do dochodzenia wynagrodzenia ze bezumowne korzystanie z rzeczy (najczęściej nieruchomości).

Istota sporu i stanowisko Sądu Apelacyjnego

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadzała się do tego, czy – w sytuacji gdy doszło już do zasiedzenia nieruchomości – dotychczasowemu właścicielowi przysługują roszczenia uzupełniające (przede wszystkim wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a także zwrot pobranych pożytków) za okres poprzedzający zasiedzenie.

Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny powziął wątpliwość, czy dochodzenie tego typu roszczeń jest dopuszczalne, z uwagi na fakt, że w judykaturze utrwalił się pogląd, iż osobie, która w skutek zasiedzenia utraciła własność rzeczy, nie przysługuje wobec posiadacza roszczenie, o którym mowa powyżej.

Sąd podkreślał, że celem zasiedzenia jest ustabilizowanie stosunków prawnych pomiędzy poprzednim właścicielem a nabywcą własności, a zatem przysługiwanie byłemu właścicielowi jakichkolwiek roszczeń byłoby wprost sprzeczne z funkcją instytucji zasiedzenia.

Zdaniem Sądu brak roszczeń byłego właściciela jest również usprawiedliwiony ochroną porządku publicznego i nie narusza konstytucyjnej ochrony prawa własności (co zresztą potwierdził Trybunał Konstytucyjny).

W konsekwencji Sąd Apelacyjny oddalił roszczenie powoda, który wniósł skargę kasacyjną od wyroku.

Rozpoznający sprawę skład Sądu Najwyższego postanowił, że w przedmiotowej sprawie występuje zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości i przekazał sprawę do rozpoznania rozszerzonemu składowi – w składzie siedmiu sędziów.

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego i ETPCz

Sąd Najwyższy na wstępie zauważył, że w jego orzecznictwie ukształtował się pogląd (począwszy od postanowienia z 1968 r., po uchwałę z 2016 r.), zgodnie z którym funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi jakichkolwiek roszczeń wobec posiadacza, u których podstaw leży prawo własności.

Porządek prawny i stabilizacja stosunków własnościowych, czyli to, do czego zmierza zasiedzenie, ulegałaby zakłóceniu przez spory dotyczące roszczeń uzupełniających za okres poprzedzający zasiedzenie (w szczególności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy).

Zbieżny pogląd wyrażono również w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.

Stanowisko doktryny i krytyka orzecznictwa

Sąd dostrzegł jednak, że przeważająca część doktryny nie podziela ww. koncepcji.

Krytyczne względem orzecznictwa stanowiska wskazują przede wszystkim na obligacyjny charakter spornych roszczeń i ich samodzielność względem roszczenia windykacyjnego (roszczenia właściciela o wydanie rzeczy).

Podnoszona jest też rażąca niesprawiedliwość sytuacji, w której właściciel, który po pewnym czasie odzyskał władanie swoją rzeczą (nie doszło do zasiedzenia), jest w lepszej sytuacji (ma możliwość dochodzenia roszczeń uzupełniających) niż właściciel, który rzecz bezpowrotnie utracił.

Porządkowanie stanu prawnego a możliwość roszczeń

W literaturze pojawia się również twierdzenie, że funkcja zasiedzenia porządkująca stan prawny nieruchomości nie stoi w sprzeczności z żądaniem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez byłego właściciela.

Przeciwnie – fakt, że zasiedzenie jest instytucją porządkującą stosunki w sferze własności, potwierdza możliwość żądania zapłaty.

Zasiedzenie nie przekreśla bowiem faktu, że przez określony czas posiadacz, korzystając z rzeczy, nie uiszczając z tego tytułu zapłaty, stał się wzbogacony względem ówczesnego właściciela, który żadnej należności nie otrzymał.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym sprawę zgodził się z tym ostatnim stanowiskiem. Podkreślił samodzielność roszczenia od utraconego prawa własności.

Zauważył, że aby doszło do wygaśnięcia wierzytelności obligacyjnej, musi istnieć ku temu podstawa prawna.

Nie jest wystarczające odwołanie się do zasady, że utrata prawa własności w wyniku zasiedzenia następuje „bez wynagrodzenia”, gdyż w takiej sytuacji roszczenie w ogóle nie powstaje.

Skoro roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jest niezależne od roszczenia o wydanie nieruchomości i może być dochodzone niezależnie od niego, to powstaje nawet wtedy, gdy właściciel nie żąda wydania rzeczy.

Nie istnieje natomiast odrębna podstawa prawna, która powodowałaby wygaśnięcie tego roszczenia.

Brak podstaw do różnicowania sytuacji byłych właścicieli

Sąd Najwyższy podzielił również stanowisko, zgodnie z którym nie ma podstaw do różnicowania sytuacji prawnej właściciela, który dochodziłby wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia i uzyskałby pozytywne rozstrzygnięcie, oraz właściciela, który nie uzyskałby wynagrodzenia tylko dlatego, że doszło do zasiedzenia.

Istota prawa własności nie sprzeciwia się temu, aby takie roszczenie przysługiwało również wobec posiadacza, który nabył prawo własności rzeczy.

Skutek uchwały Sądu Najwyższego

W konsekwencji, w opisywanej uchwale Sąd Najwyższy przesądził, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.

Należy przy tym pamiętać, że nie w każdym przypadku korzystania z nieruchomości bez umowy właścicielowi należne będzie wynagrodzenie od posiadacza – w szczególności gdy posiadacz działał w dobrej wierze.

Przy analizie przysługujących (byłemu) właścicielowi roszczeń, należy również uwzględnić kwestię ich przedawnienia.