Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w przypadku zasiedzenia

Sąd Najwyższy w dniu 03 kwietnia 2024 r. wydał uchwałę siedmiu sędziów w sprawie pod sygn. III CZP 103/22, w której przełamał utrwaloną już od wielu lat linię orzeczniczą i stwierdził, że w przypadku gdy dojdzie do zasiedzenia, byłemu właścicielowi nadal będzie przysługiwało prawo do dochodzenia wynagrodzenia ze bezumowne korzystanie z rzeczy (najczęściej nieruchomości).

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadzała się do tego czy – w sytuacji gdy doszło już do zasiedzenia nieruchomości – dotychczasowemu właścicielowi przysługują roszczenia uzupełniające (przede wszystkim wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a także zwrot pobranych pożytków) za okres poprzedzający zasiedzenie. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny powziął wątpliwość czy dochodzenie tego typu roszczeń jest dopuszczalne z uwagi na fakt, że w judykaturze utrwalił się pogląd, że osobie, która w skutek zasiedzenia utraciła własność rzeczy, nie przysługuje wobec posiadacza roszczenie, o którym mowa powyżej. Podkreślał on, że celem zasiedzenia jest ustabilizowanie stosunków prawnych pomiędzy poprzednim właścicielem a nabywcą własności, a zatem przysługiwanie byłemu właścicielowi jakichkolwiek roszczeń byłoby wprost sprzeczne z funkcją instytucji zasiedzenia. Zdaniem Sądu brak roszczeń byłego właściciela jest również usprawiedliwiony ochroną porządku publicznego i nie narusza konstytucyjnej ochrony prawa własności (co zresztą potwierdził Trybunał Konstytucyjny). W konsekwencji Sąd Apelacyjny oddalił roszczenie powoda, który wniósł skargę kasacyjną od wyroku. Rozpoznający sprawę skład Sądu Najwyższego postanowił, że w przedmiotowej sprawie występuje zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości i przekazał sprawę do rozpoznania rozszerzonemu składowi – w składzie siedmiu sędziów.

Sąd Najwyższy na wstępie zauważył, że w orzecznictwie SN ukształtował się pogląd (począwszy od postanowienia z 1968 r., po uchwałę z 2016 r.), zgodnie z którą funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi jakichkolwiek roszczeń wobec posiadacza, u których podstaw leży prawo własności. Porządek prawny i stabilizacja stosunków w zakresie własności rzeczy, czyli to, do czego zapewnienia zmierza zasiedzenie, ulegałoby ponownie zakłóceniu przez spory dotyczące roszczeń uzupełniających za okres poprzedzający zasiedzenie (w szczególności wynagrodzenia o bezumowne korzystanie z rzeczy). Zbieżny pogląd wyrażono również w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.

Sąd dostrzegł jednak, że przeważająca część przedstawicieli doktryny nie podziela ww. koncepcji. Krytyczne względem orzecznictwa stanowiska wskazują przede wszystkim na obligacyjny charakter spornych roszczeń i ich samodzielność względem roszczenia windykacyjnego (roszczenia właściciela o wydanie rzeczy) oraz na rażącą niesprawiedliwość sytuacji, w której właściciel, który po pewnym czasie odzyskał władanie swoją rzeczą (nie doszło do zasiedzenia) jest w lepszej sytuacji (nadal ma możliwość dochodzenia roszczeń uzupełniających, w tym wynagrodzenia) od właściciela, który rzecz bezpowrotnie utracił.

W literaturze pojawia się również twierdzenie, że funkcja zasiedzenia porządkująca stan prawny nieruchomości nie stoi w sprzeczności z żądaniem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez byłego właściciela. Przeciwnie – fakt, że zasiedzenie jest instytucją porządkującą stosunki w sferze własności potwierdza możliwość żądania zapłaty. Zasiedzenie nie przekreśla bowiem faktu, że przez określony czas posiadacz, korzystając z rzeczy, nie uiszczając z tego tytułu zapłaty, stał się wzbogacony względem ówczesnego właściciela, który żadnej należności nie otrzymał. Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawę zgodził się z tym ostatnim stanowiskiem. Podkreślił on samodzielność roszczenia od utraconego prawa własności. Zauważył, że by doszło do wygaśnięcia wierzytelności o charakterze obligacyjnym, musi istnieć ku temu podstawa prawna. Nie jest wystarczające odwołanie się do zasady, że utrata prawa własności w wyniku zasiedzenia następuje „bez wynagrodzenia”, gdyż w takiej sytuacji roszczenie w ogóle nie powstaje. Skoro roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jest niezależne od roszczenia o wydanie nieruchomości i może być dochodzone niezależnie od niego, to powstaje nawet jeśli właściciel nie żąda wydania rzeczy. Nie istnieje natomiast (odrębna) podstawa prawna powodująca wygaśnięcie tego roszczenia.

Sąd Najwyższy podzielił również opisane wyżej stanowisko, zgodnie z którym nie ma żadnego uzasadnienia do rozróżniania sytuacji prawnej właściciela, który dochodziłby wynagrodzenia od posiadacza za bezumowne korzystanie z nieruchomości i sprawa zostałaby zakończona przed upływem terminu zasiedzenia (i uzyskałby pozytywne rozstrzygnięcie) oraz tego samego właściciela, który nie uzyskałby takowego „odszkodowania” tylko dlatego, że doszło do zasiedzenia. Istota prawa własności nie sprzeciwia się, aby takie roszczenie przysługiwało również przeciwko posiadaczowi, który nabył prawo własności rzeczy.

W konsekwencji, w opisywanej uchwale Sąd Najwyższy przesądził, że ​utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia. Należy przy tym pamiętać, że nie w każdym przypadku korzystania z nieruchomości bez umowy właścicielowi należne będzie od posiadacza wynagrodzenie, w szczególności gdy posiadacz jest w dobrej wierze. Przy analizie przysługujących (byłemu) właścicielowi roszczeń, o których mowa w niniejszym wpisie, należy wziąć również pod uwagę kwestię ich przedawnienia.