Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę

Do wywłaszczenia dochodzi w sytuacji pozbawienia lub ograniczenia w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, które dokonywane jest na cele publiczne, jeśli nie mogą być one zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie bądź ograniczenie praw do nieruchomości. Wywłaszczenie może nastąpić wskutek wydania decyzji wywłaszczeniowej, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W sytuacji, gdy wywłaszczane grunty mają zostać przeznaczone pod drogę gminną, organy wykonawcze gminy (wójt/burmistrz/prezydent) prowadzą rokowania/negocjacje z  właścicielami, użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub osobami posiadającymi ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości w kwestii nabycia w drodze umowy praw do nieruchomości. W trakcie prowadzenia takich rokowań gmina może zaoferować nieruchomość zamienną. Rokowania nie są prowadzone, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, czyli taka, co do której nie da się ustalić właścicieli lub osób, którym przysługują do niej inne prawa rzeczowe.

Jeśli wskutek rokowań zawarto umowę, postępowanie wywłaszczeniowe nie jest już przeprowadzane. Przejście własności lub inna forma jej ograniczenia następują już na zasadach ustalonych przez strony. Tak zawarta umowa regulowana jest w całości przez przepisy prawa cywilnego.

Natomiast w sytuacji, gdy rokowań nie przeprowadzono lub gdy nie doprowadziły one do zawarcia umowy i bezskutecznie upłynął dwumiesięczny termin na jej zawarcie, bądź gdy z odpowiednim wnioskiem wystąpił organ wykonawczy gminy, następuje wszczęcie procedury wywłaszczeniowej. Wówczas datą wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom (właścicielom/użytkownikom wieczystym/ osobom posiadającym ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości) o wszczęciu postepowania wywłaszczeniowego. O wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego co do danej nieruchomości można dowiedzieć się z jej księgi wieczystej, gdzie na wniosek starosty umieszczana jest odpowiednia wzmianka.

Obowiązkowym etapem procedury wywłaszczeniowej jest rozprawa administracyjna przeprowadzana przez starostę. To na niej zostaną ze sobą skonfrontowane strony (np. właściciel nieruchomości i przedstawiciel gminy), zebrany zostanie cały materiał dowodowy w sprawie (w tym operat szacunkowy nieruchomości) i ustalona zostanie wysokość odszkodowania. Rozprawa administracyjna kończy się wydaniem decyzji wywłaszczeniowej, której obligatoryjnym elementem jest ustalenie wysokości odszkodowania odpowiadającego wartości praw posiadanych w stosunku do nieruchomości. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

W dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się prawomocna (przymiot prawomocności ma decyzja, która została utrzymana w mocy w postępowaniu sądowym – gdy skargę oddalono lub odrzucono, a także taka, która nie została zaskarżona w postępowaniu ze względu na upływ terminu do wniesienia skargi) następuje wywłaszczenie.

Samo przejście prawa własności nieruchomości na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna (co ma miejsce gdy: bezskutecznie upłynął termin do wniesienia odwołania, pozostałe strony zrzekły się prawa do odwołania, odwołanie zostało wniesione po upływie terminu, organ odwoławczy po wniesieniu odwołania wydał odpowiednią decyzję). Taka decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. W tej sytuacji, najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Do wywłaszczenia nieruchomości pod drogę publiczną może dojść także wskutek wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Procedurę jej wydania rozpoczyna złożenie wniosku o lokalizację inwestycji celu publicznego (np. drogi publicznej). Z takim wnioskiem może wystąpić każdy, nawet osoba fizyczna, i dla wydania decyzji bez znaczenia pozostaje źródło finansowania.

W pierwszej kolejności, zadaniem urzędu (np. gminy) pozostaje ustalenie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, które mają zostać objęte inwestycją celu publicznego. Dzięki temu możliwe stanie się zawiadomienie stron – właścicieli i użytkowników nieruchomości oraz inwestora o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, które mają prawo do czynnego udziału w sprawie na każdym etapie postępowania. Zawiadomienie powinno zostać wystosowane przy jednoczesnym obwieszczeniu w urzędzie, w sposób przyjęty zwyczajowo w danej gminie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji, o wydanych postanowieniach oraz decyzji kończącej postępowanie (np. poprzez wywieszenie informacji w budynku urzędu lub publikację ogłoszenia na swoich stronach internetowych, czy też w lokalnej prasie). Po 14 dniach od publikacji obwieszczenia uznaje się, że strony zostały poinformowane.

Gdy powyższe formalności zostaną dopełnione urząd może przejść do projektowania treści decyzji. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, urząd zleca odpowiedniej osobie, a następnie występuje o wymagane uzgodnienia projektu pozytywnej decyzji z innymi urzędami. O zebraniu kompletu materiałów w toku postępowania urząd zawiadamia właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których mają być lokalizowane inwestycje celu publicznego. Dzięki temu strony mają możliwość zapoznania się i ewentualnego wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, które następnie zostaną poddane merytorycznej ocenie urzędu. Wskutek rozpatrzenia uzgodnień, uwag i zastrzeżeń przez urząd może wydać decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja ta staje się ostateczna, jeżeli żadna ze stron nie wniesie odwołania w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji albo publicznego ogłoszenia decyzji.

Z momentem wydania decyzji ziszcza się podstawa do roszczeń właścicieli i użytkowników nieruchomości, które zostały objęte inwestycją celu publicznego, o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo o wykupienie nieruchomości lub jej części (także w sytuacji, gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego spowodowała niemożliwość lub istotne ograniczenie dalszego korzystania z nieruchomości przed dotychczasowego właściciela). Również w tym trybie, gmina może także zaproponować nieruchomość zamienną.

Warto przypomnieć, iż w razie zbycia nieruchomości, jeśli jej wartość uległa obniżeniu wskutek wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a właściciel nie skorzystał z odszkodowania może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Natomiast w razie zbycia nieruchomości, jeśli jej wartość wzrosła wskutek wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, gmina ustala jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości nie wyższą niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Ostatnią już możliwością skutkującą wywłaszczeniem nieruchomości pozostaje wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek odpowiedniego zarządcy drogi.

W razie złożenia powyższego wniosku, starosta (w przypadku drogi gminnej) ma obowiązek wystosować zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej do wnioskodawcy oraz właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Równolegle następuje umieszczenie obwieszczeń w starostwie powiatowym, a także w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, w urzędowych publikatorach teleinformatycznych – Biuletynie Informacji Publicznej tych urzędów i w prasie lokalnej o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W przeciągu 90 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie przez starostę decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, starosta powinien wydać decyzję i doręczyć ją wnioskodawcy. Pozostałe strony zawiadamiane są w drodze obwieszczeń, odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, w urzędowych publikatorach teleinformatycznych – Biuletynie Informacji Publicznej tych urzędów, a także w prasie lokalnej. Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zostaje wysłane na adres wskazany w katastrze nieruchomości.

Poprzez wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej następuje zatwierdzenie podziału nieruchomości. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. W decyzji wskazuje się termin wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Ów termin nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Chyba że decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności – wówczas wydanie nieruchomości i jej faktyczne objęcie przez zarządcę drogi następuje niezwłocznie. Zarządca drogi obowiązany jest do wskazania lokalu zamiennego.

Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, następuje przejście z mocy prawa nieruchomości wskazanych w decyzji na własność gminy. Natomiast w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, następuje wydanie przez starostę decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Jego wysokość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Dotychczasowi właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści nieruchomości oraz osoby, którym przysługiwało do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, mają prawo ubiegania się o wydanie w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku zaliczki w wysokości 70% ustalonego przez starostę odszkodowania.