Zagadnieniu oceny operatu szacunkowego poświęcony jest przepis art.  157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z ust. 1 przywołanego przepisu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
Co do zasady również sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

W praktyce orzeczniczej sądów administracyjnych i powszechnych pojawiają się dwa odmienne zapatrywania na możliwość ingerowania w merytoryczną zawartość czy też oceniania treści operatu szacunkowego. Kto i w jakim zakresie może ocenić czy sporządzony w sprawie sądowej lub administracyjnej operat szacunkowy jest wadliwy? Jak skutecznie złożyć zarzuty do operatu szacunkowego?

Z jednej strony mamy pogląd, iż:

• Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przewidziany przez ustawę instrument kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego służy zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu prawnego, między innymi chroniąc rynek nieruchomości przed nadużyciami, gwarantując konstytucyjne prawo własności oraz realizując wiele innych celów szczególnych, również określonych w u.g.n. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, wyrok z dnia 24 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Ol 595/17, publ. SIP LEX nr 2346520),
• ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. (Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z dnia 1 lutego 2017 roku, sygn. akt: I OSK 721/15, publ. SIP LEX nr 2230654).
• operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, wyrok z dnia 27 czerwca 2017 roku, sygn. akt: II SA/Bk 224/17, publ. SIP LEX nr 2322942)

Przeciwstawne stanowisko zakłada, że:

• Operat szacunkowy z mocy unormowań prawnych pełni rolę szczególnego dowodu. Jednak organ administracyjny jest uprawniony do jego oceny pod względem formalnym, wiadomości specjalnych i wartości dowodowej. (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z dnia 7 lipca 2017 roku, sygn. akt: I OSK 2615/15, SIP LEX nr 2340907),
• Rzeczoznawca nie może ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości. (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z dnia 26 lipca 2017 roku, publ. SIP LEX nr 2366836).

Niezależnie jednak od przyjętej przez dany sąd lub organ optyki, skuteczne zarzuty do opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego wymagają formalnych i merytorycznych zarzutów wspartych dowodem w postaci opinii wydanej przez organizację rzeczoznawców lub operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie strony. Zastrzeżenia do opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego bez wsparcia w postaci sporządzonego przez innego rzeczoznawcę opracowania, mają zdecydowanie mniejsze szanse powodzenia.

Do takiego wniosku prowadzi analiza orzecznictwa:

• Norma art. 157 u.g.n. służy ocenie opinii pod kątem zachowania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych i norm wyceny. Z tego wynika, że celowym i potrzebnym będzie zwrócenie się przez sąd o kontrolę operatu w tym trybie jedynie w sytuacji, gdy powstaną uzasadnione wątpliwości co do zachowania przez biegłego tych właśnie (nie podlegających ocenie sądowej) dyrektyw rzetelności operatu. (Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrok z dnia 10 maja 2017 roku, sygn. akt: I ACa 989/16, publ. SIP LEX nr 2335189)
• Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrok z dnia 2 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Gd 370/17, publ. SIP LEX nr 2337443).
• Organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania – sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych.
• Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, wyrok z dnia 27 czerwca 2017 roku, sygn. akt: II SA/Bk 224/17, publ. SIP LEX nr 2322942)
• Reguła, że organ i sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu szacunkowego powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, wyrok z dnia 28 marca 2017 roku, sygn. akt: II SA/Bk 58/17, SIP LEX nr 2277698).

Wadliwy operat szacunkowy można zatem podważyć. Strona musi jednak dać organowi lub sądowy impuls do kwestionowania merytorycznej zawartości operatu – w praktyce na ogół będzie to wymagało zlecenia wyceny na własną rękę i przedłożenia jej w toku postępowania.