Zasiedzenie domu rodzinnego

Możliwe jest nabycie własności rzeczy przez upływ czasu. Jeśli chodzi o nieruchomości, posiadacz samoistny, niebędący jej właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie od lat 20. Jeśli zaś jest w złej wierze, nabywa jej własność po upływie 30 lat (art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego).

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, “automatycznie”, a orzeczenie sądu wydane w sprawie o zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny – tzn. potwierdza określony stan. Uzyskanie postanowienia sądu o zasiedzeniu nieruchomości okazać się niezbędne np. w celu ujawnienia jej właściciela w księdze wieczystej albo przy okazji sprzedaży nieruchomości.

Zasiedzenie w relacjach rodzinnych

Do zasiedzenia nieruchomości dochodzi czasami także w relacjach rodzinnych. Może tak się zdarzyć na przykład po śmierci spadkodawcy – gdy jeden ze spadkobierców zajmuje dom rodzinny, należący do masy spadkowej, a pozostali spadkobiercy nie są zainteresowani sprawą. Wówczas ten spadkobierca, który posiada dom, dba o niego, reguluje wszelkie ciężary związane z posiadaniem nieruchomości (płaci podatki itp.), może zasiedzieć udział we współwłasności nieruchomości, należący do pozostałych spadkobierców. Nabycie tego udziału nastąpi w opisanej sytuacji zazwyczaj po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Co istotne, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści (art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego). Zasadę tę stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Bieg zasiedzenia w stosunku do małoletniego

Zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Zatem możliwe jest zasiedzenie udziału lub udziałów należących do pełnoletnich współwłaścicieli, a wobec małoletnich nastąpi to zgodnie z upływem okresu ochronnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II CSK 644/10, LEX nr 951302).

Przerwanie biegu zasiedzenia

Współspadkobiercy nieposiadający nieruchomości, która weszła w skład spadku mogą podjąć czynności, które doprowadzą do przerwania biegu zasiedzenia. Czynności te powinny zmierzać bezpośrednio do pozbawienia posiadacza samoistnego posiadania nieruchomości ponad przysługujący mu udział. Jako przykład można podać za Sądem Najwyższym, że wniosek spadkobiercy o dział spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość, przerywa bieg zasiedzenia tej nieruchomości (jej części) w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości lub jej części (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68, LEX nr 817, uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2007 r., sygn. akt III CSK 41/07, LEX nr 435499).

Warto jednak podkreślić, że czynności podejmowane po upływie 20 albo 30 lat (odpowiednio przy dobrej albo złej wierze) nieprzerwanego posiadania samoistnego, nie doprowadzą do przerwania zasiedzenia. Będą one bezskuteczne – jako podjęte już po terminie niezbędnym do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Obecnie opłata od wniosku o zasiedzenie wynosi 2.000 zł (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Po zakończeniu postępowania nieprocesowego sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia. Takie orzeczenie stanowi potwierdzenie o posiadanym w stosunku do niej prawie własności.