Zasiedzenie – po ilu latach

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności nieruchomości związanym z upływem określonego czasu wyznaczonego w przepisach Kodeksu cywilnego.

Dla jego skuteczności konieczne jest posiadanie rzeczy przez odpowiedni okres czasu i w sposób samoistny, który rozumiany jest jako faktyczne władanie rzeczą tak jak właściciel.

Nadrzędnym celem instytucji zasiedzenia pozostaje bowiem usunięcie niezgodności między rzeczywistym a prawnym stanem rzeczy.

Upływ terminu

Zasiedzenie nastąpi jedynie w razie dochowania odpowiedniego, wskazanego przez ustawę terminu.

W zależności od wiary posiadacza wynosi on 20 lub 30 lat.

Dwudziestoletni termin odnosi się do posiadania uzyskanego jedynie w dobrej wierze, w innych zaś przypadkach okres ten wydłuża się o 10 lat.

Należy podkreślić, że przez cały wymagany okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.

Dobra wiara

Zmiana własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nastąpi na przestrzeni 20 lat od dnia objęcia nieruchomości w samoistne posiadanie, jeżeli na dzień objęcia w posiadanie posiadacz pozostawał w dobrej wierze.

Owa dobra wiara rozumiana jest jako błędne, ale w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

W orzecznictwie i doktrynie wskazuje się, że w dobrej wierze może być ten kto:

• objął posiadanie na podstawie umowy o przeniesienie własności, która była nieważna z braku zdolności do czynności prawnych zbywcy, o czym nabywca nie wiedział,
• zawarł umowę przeniesienia własności z osobą, która nie była właścicielem nieruchomości, choć nabywca był przekonany, że tak jest,
• objął nieruchomość w posiadanie swym jednostronnym działaniem w błędnym przeświadczeniu, ale usprawiedliwionym okolicznościami, że prawo własności jej przysługuje.

Co istotne, dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania własności, a wpływa jedynie na długość terminu zasiedzenia.

Zła wiara

O pozostawaniu w złej wierze jednoznacznie świadczy postawa posiadacza samoistnego, faktycznie władającego nieruchomością, który zna jej rzeczywisty stan prawny lub przynajmniej przy zachowaniu należytej staranności o tym stanie mógłby się dowiedzieć, np. w razie ewentualnego przeniesienia prawa własności.

Dodatkowo posiadacz w złej wierze wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, tylko innej osobie.

Jak wskazuje SN, decydujące przy ocenie dobrej lub złej wiary będą elementy subiektywne dotyczące stanu świadomości posiadacza.

Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2000 r., sygn. akt II CKN 282/00, Legalis.

Nadto, jak podkreśla SN w swym orzecznictwie, w dobrej wierze nie będzie spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową w sytuacji, gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia, ani osoba, która zawarła umowę o przeniesienie własności nieruchomości o charakterze jedynie zobowiązującym.

Nieprzerwane posiadanie

Zasiedzenie może zaistnieć jedynie, gdy wyżej wskazany 20-letni lub 30-letni termin będzie dotyczył ciągłego posiadania.

O ciągłości można mówić jedynie, gdy posiadanie jest trwałe i nieprzerwane, przy czym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania, zgodnie z art. 340 k.c.

Upływ terminu zasiedzenia skutkuje nabyciem własności nieruchomości z mocy prawa.

Samo zaś orzeczenie sądu odnoszące się do tej kwestii ma charakter deklaratywny.

Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt III CSK 316/11, Legalis.