Problematyczny niekiedy stan współwłasności ma miejsce wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, zgodnie z art. 195 k.c.

Powstaje on choćby w wyniku zawarcia małżeństwa, z mocy prawa, z tytułu spadkobrania czy zawarcia umowy spółki cywilnej.

Gdy zgodne zarządzanie rzeczą wspólną wydaje się niemożliwe bądź utrudnione, należy wziąć pod uwagę zniesienie współwłasności.

Umowne i sądowe zniesienie współwłasności

Prawo przewiduje dwa tryby zniesienia współwłasności, tym samym uznając ją za stan przejściowy na drodze do ustanowienia niepodzielnej własności.

Wyróżnić można umowne oraz sądowe zniesienie współwłasności.

To pierwsze jest z pewnością szybsze, choć niekiedy trudniejsze do osiągnięcia, gdyż dla swej skuteczności wymaga zgodnych oświadczeń stron stosunku współwłasności.

Umowa znosząca współwłasność zawierana jest bowiem przez wszystkich współwłaścicieli.

Określa się w niej takie ważne postanowienia, jak obrany sposób zniesienia współwłasności, postanowienia dotyczące spłat i ewentualnych dopłat wraz z podaniem ich terminów oraz uzgodnienia w sprawie przeniesienia udziałów.

Należy jednak pamiętać, że gdy przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

W sytuacji jednak, gdy umowne zniesienie współwłasności zostaje wykluczone przez konflikt pomiędzy współwłaścicielami, konieczne będzie wstąpienie na drogę sądową.

Sądowe zniesienie współwłasności

Postępowanie znoszące współwłasność wszczynane jest na wniosek jednego ze współwłaścicieli w sądzie właściwym dla położenia przedmiotu współwłasności.

Zakończenie sprawy może nastąpić poprzez:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej,
• przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom na własność z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy wspólnej.

Podział fizyczny rzeczy wspólnej

Podział fizyczny rzeczy to nic innego jak rozdzielenie rzeczy na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, i to w stopniu odpowiadającym ich udziałom, a następnie uczynienie ich właścicielami wyodrębnionych części.

Prawo nie dopuszcza jednak podziału w sytuacji, gdy byłby on sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Przykładem może być sytuacja, gdyby wskutek podziału lokal stracił przymiot samodzielności.

Podział nie jest również dopuszczalny, gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przykładem może być często przywoływany w tym kontekście niemożliwy podział dzieła sztuki.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli

W razie niemożliwości podziału sąd może przyznać przedmiot dotychczasowej współwłasności jednemu ze współwłaścicieli na własność.

Jednocześnie zostaje na niego nałożony obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli celem rekompensaty zniesionych udziałów.

Sprzedaż rzeczy wspólnej

Ostatnią drogą sądowego zniesienia współwłasności pozostaje sprzedaż rzeczy wspólnej.

Może ona jednak nastąpić jedynie wobec zgodnego wniosku wszystkich współwłaścicieli, a także w sytuacji wyjątkowej – gdy sąd uzna, że podział fizyczny jest niemożliwy i sprzedaż pozostaje uzasadniona okolicznościami.

Przykładem może być brak użyteczności rzeczy dla każdego ze współwłaścicieli.

Uzyskana ze sprzedaży cena dzielona jest następnie w stosunku do udziałów poszczególnych współwłaścicieli.

Podatek przy zniesieniu współwłasności

Niezależnie jednak od obranego sposobu zniesienia współwłasności, każdorazowo należy pamiętać o uiszczeniu odpowiedniego podatku, a przynajmniej o weryfikacji obowiązku podatkowego.

Z pewnością bowiem umowne zniesienie współwłasności, jak i przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli na własność, rodzić będzie konieczność uiszczenia podatku.

Chodzi tutaj o podatek od czynności cywilnoprawnych.