Chcesz dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości i wydzielenia działek gruntu, ale obawiasz się, że działanie takie będzie niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Bez obaw! Na ratunek przychodzi przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on, iż: ,, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków”. Co to oznacza? Zasadniczo, plan miejscowy stanowi wiążącą podstawę prawną określenia kryteriów wydzielenia działki gruntu w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości. Zasada to jednak doznaje ograniczenia na gruncie przepisu art. 95 u.g.n., albowiem w przypadku podziału nieruchomości, który dokonywany jest dla celów określonych w tym artykule, plan miejscowy nie stanowi już takiej wiążącej podstawy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 stycznia 2009 r. (sygn. I OSK 1872/07) wskazał, iż zwrot ,,niezależnie od ustaleń planu miejscowego” rozumieć należy: ,,mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”. Podział taki nastąpić może jednak jedynie na cele wskazane w przepisie art. 95 u.g.n. Te cele podziału wskazują na zgoła odmienne kryteria podziału nieruchomości i zostały sformułowane na podstawie przepisów odnoszących się do tych celów. Nie można zatem stosować do tych podziałów planistycznych kryteriów określonych w planie miejscowym. Podział nieruchomości dla celów wskazanych w przepisie art. 95 u.g.n. jest dopuszczalny bez względu na to, czy obszar obejmujący dzieloną nieruchomość został objęty procedurą sporządzenia planu miejscowego oraz niezależnie od tego, czy ten obszar jest objęty obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego. Cele wskazane w tym artykule są niezależne od kryteriów dopuszczalności zagospodarowania wydzielanych działek określonych w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy tez w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wyjątki przewidziane w przepisie art. 95 u.g.n. stosuje się niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a nie dopiero wtedy, kiedy nie ma możliwości dokonania podziału konkretnej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał w wyroku z dnia 1 lutego 2018 r. (sygn. IV SA/Po 1039/17), iż przepis art. 95 u.g.n. zawiera zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady i w związku z tym musi być interpretowany ściśle.

Jak zatem w przepisie tym został scharakteryzowany cel dotyczący zniesienia współwłasności nieruchomości? Wskazać tutaj należy na pewne warunki, których wystąpienie umożliwia zniesienie współwłasności nieruchomości i wydzielenie działek gruntu wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze, podział w tym celu jest możliwy tylko wówczas, gdy dotyczy nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę i tylko wówczas, gdy polegać ma na wydzieleniu dla poszczególnych właścicieli – wskazanych we wspólnym wniosku – budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Każdy zatem inny podział następujący w celu zniesienia współwłasności, niespełniający warunków wyżej wskazanych, możliwy będzie tylko przy zachowaniu zgodności z ustaleniami planu miejscowego czy decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na marginesie wskazać należy, iż wobec każdej innej nieruchomości, np. niezabudowanej, istnieje możliwość dokonania podziału ewidencyjnego w celu zniesienia współwłasności na podstawie przepisu art. 95 pkt 4 u.g.n.

Na zakończenie wskazać także należy, że przepis art. 95 pkt 1 u.g.n. dotyczy zniesienia współwłasności w rozumieniu art. 211 i n. k.c., ale także dotyczy on spraw o dział spadku i podział majątku małżonków.