W każdej sprawie, czy to administracyjnej czy cywilnej, której rozstrzygnięcie zależy od ustalenia wartości: nieruchomości, nakładów, kosztów budowy, czy przedsiębiorstwa wynik sprawy w praktyce w dużej mierze zależy od opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego.

Co możemy zrobić gdy wycena jest zaniżona lub zawyżona? Jak skutecznie złożyć zarzuty do niekorzystnej opinii biegłego?

W zakreślonym przez sąd lub organ terminie należy złożyć odpowiednio uzasadnione zarzuty do sporządzonej w sprawie opinii.

Na pierwszy ogień – zarzuty natury formalnej dotyczące ewidentnych braków tych elementów, które zgodnie z przepisami powinny się w niej znaleźć (np. operaty szacunkowe sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych są opracowaniami które przygotowuje się według schematu przewidzianego w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Następnie – zarzuty natury merytorycznej:

nawet mając na względzie, iż praktyka orzecznicza (zarówno sądów powszechnych, jak i administracyjnych) wyznacza granice ingerencji w treści takiej opinii, na pewno należy zwrócić uwagę na takie kwestie jak:

• właściwy dobór nieruchomości porównywanych z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny – np. zbyt duże różnice w powierzchniach porównywanych nieruchomości, różne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą stanowić o tym, że rzeczoznawca wykorzystał do sporządzenia opinii nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa,
• stosowanie przez rzeczoznawcę metod statystycznych do ustalania wartości konkretnej nieruchomości – metody analizy statystycznej rynku nie powinny być wykorzystywane na potrzeby ustalania wartości oznaczonej indywidualnie nieruchomości, albowiem nie przewidują jej dla takich celów przepisy, a przede wszystkim jest ona niemożliwa do zweryfikowania przez kogokolwiek poza samym autorem takiej opinii.

Strona ma również prawo do złożenia w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, jak również do żądania by opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego została poddana ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przypadku jednak, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

Warto pamiętać też, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia – po upływie tego okresu możliwość posługiwania się opinią w postaci operatu szacunkowego uzależniona jest od potwierdzenia jego aktualności przez autora. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak np. przeznaczenie nieruchomości, jej stan, ceny nieruchomości podobnych.