Zarzuty do opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego – wadliwy operat szacunkowy.

Kiedy warto złożyć zarzuty do opinii biegłego?

W sprawach dotyczących wartości nieruchomości opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego bardzo często przesądza o wyniku postępowania.

Dotyczy to przede wszystkim spraw związanych z:

• wywłaszczeniem nieruchomości,
• odszkodowaniem za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości,
• ustaleniem wysokości służebności przesyłu,
• aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
• podziałem majątku wspólnego,
• działem spadku,
• zniesieniem współwłasności,
• ustalaniem opłat planistycznych i adiacenckich,
• rozliczeniami nakładów na nieruchomość.

Jeżeli wycena jest rażąco zaniżona lub zawyżona, nie należy ograniczać się do stwierdzenia, że „nieruchomość jest warta więcej”. Skuteczne podważenie opinii wymaga wskazania konkretnych uchybień formalnych lub merytorycznych.

Zarzuty formalne do operatu szacunkowego

Pierwszym etapem analizy powinno być sprawdzenie zgodności operatu z wymogami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych regulujących zasady wyceny.

Zarzuty formalne mogą dotyczyć między innymi:

• braku wymaganych elementów operatu,
• nieprawidłowego określenia celu wyceny,
• błędnego oznaczenia nieruchomości,
• niewskazania podstaw prawnych,
• braku analizy rynku,
• niewyjaśnienia przyczyn wyboru określonej metody wyceny,
• posługiwania się nieaktualnymi dokumentami planistycznymi,
• błędnego ustalenia stanu prawnego nieruchomości,
• braku wymaganych podpisów lub oznaczeń rzeczoznawcy majątkowego.

Choć zarzuty formalne nie zawsze prowadzą do wyeliminowania operatu z postępowania, bardzo często stanowią punkt wyjścia do skutecznego zakwestionowania jego wiarygodności.

Zarzuty merytoryczne do operatu szacunkowego

Znacznie większe znaczenie mają zwykle zarzuty dotyczące samego sposobu wyceny.

Najczęściej spotykane błędy obejmują:

Nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych

Nieruchomości wykorzystane do porównania powinny być rzeczywiście podobne do nieruchomości wycenianej.

Zastrzeżenia może budzić sytuacja, gdy rzeczoznawca porównuje:

• działki o całkowicie odmiennej powierzchni,
• nieruchomości położone na innych rynkach lokalnych,
• grunty o innym przeznaczeniu planistycznym,
• nieruchomości posiadające odmienny stopień uzbrojenia.

Błędne określenie przeznaczenia nieruchomości

Wycena może być wadliwa, jeżeli rzeczoznawca nie uwzględni:

• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy,
• ograniczeń środowiskowych,
• nowych dokumentów planistycznych, w tym planu ogólnego gminy.

Nieuzasadnione korekty cen

Operaty bardzo często opierają się na współczynnikach korygujących.

Jeżeli rzeczoznawca nie wyjaśnia szczegółowo:

• skąd wynikają przyjęte współczynniki,
• dlaczego zastosowano określone wartości,
• jakie dane rynkowe uzasadniają korekty,

to zarzut dotyczący arbitralności wyceny może okazać się uzasadniony.

Wadliwa analiza rynku

Częstym problemem jest oparcie wyceny o niewielką liczbę transakcji albo wykorzystanie transakcji sprzed wielu lat, które nie odzwierciedlają aktualnej sytuacji rynkowej.

Nadużywanie metod statystycznych

Sądy wielokrotnie zwracały uwagę, że analiza statystyczna nie może zastępować indywidualnej wyceny konkretnej nieruchomości.

Kto może oceniać operat szacunkowy?

To jedno z najciekawszych i najbardziej spornych zagadnień występujących w praktyce.

Art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Powstaje jednak pytanie: czy skoro organizacja zawodowa może oceniać operat, to organ administracji i sąd są całkowicie związani jego treścią?

Orzecznictwo wypracowało w tym zakresie dwa konkurencyjne stanowiska.

Dwa podejścia do oceny operatu w orzecznictwie

Pogląd pierwszy – ocena merytoryczna należy wyłącznie do organizacji zawodowej rzeczoznawców

Według pierwszego nurtu orzeczniczego organy administracji i sądy nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego.

Oznacza to, że nie powinny samodzielnie rozstrzygać:

• czy prawidłowo dobrano nieruchomości porównawcze,
• czy właściwie skorygowano ceny,
• czy rzeczoznawca zastosował odpowiednią metodę wyceny.

Mogą natomiast badać:

• kompletność operatu,
• logiczność wywodu,
• zgodność z przepisami prawa,
• poprawność danych przyjętych do wyceny.

W tym podejściu merytoryczna kontrola operatu należy przede wszystkim do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Pogląd drugi – organ może oceniać również wartość dowodową operatu

Według drugiego nurtu organ administracji nie jest bezrefleksyjnie związany operatem.

Operat szacunkowy jest wprawdzie szczególnym dowodem, lecz nadal podlega ocenie na zasadach ogólnych.

Jeżeli:

• operat zawiera sprzeczności,
• nie wyjaśnia sposobu wyceny,
• zawiera luki logiczne,
• uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy,

organ nie powinien opierać na nim swojego rozstrzygnięcia.

Rzeczoznawca nie może bowiem ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował określoną metodę. Powinien wyjaśnić, dlaczego zastosowanie tej metody było prawidłowe w realiach konkretnej sprawy.

Własny operat szacunkowy jako przeciwdowód

Najskuteczniejszym sposobem podważenia opinii biegłego pozostaje przedstawienie alternatywnej wyceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Prywatny operat:

• nie zastępuje opinii biegłego sądowego,
• nie przesądza automatycznie o błędach biegłego,
• ale może wykazać poważne rozbieżności wymagające wyjaśnienia.

W praktyce właśnie prywatny operat bardzo często prowadzi do:

• wezwania biegłego do złożenia dodatkowych wyjaśnień,
• sporządzenia opinii uzupełniającej,
• powołania kolejnego biegłego.

Ocena operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych

Art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje szczególną procedurę oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Ocena taka dotyczy przede wszystkim:

• zgodności operatu ze standardami zawodowymi,
• zgodności z zasadami wyceny nieruchomości,
• poprawności zastosowanych metod.

Przepis wyraźnie wskazuje, że samo sporządzenie przez innego rzeczoznawcę odmiennej wyceny tej samej nieruchomości nie przesądza jeszcze o wadliwości pierwszego operatu.

W postępowaniu administracyjnym strona może samodzielnie wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców.

W sprawach sądowych sytuacja jest bardziej ograniczona. Jeżeli operat sporządził biegły powołany przez sąd, formalny wniosek o ocenę może skierować wyłącznie sąd.

Jak skutecznie zakwestionować operat szacunkowy?

Największą szansę powodzenia mają zarzuty, które:

• wskazują konkretne błędy formalne,
• wykazują konkretne błędy merytoryczne,
• odwołują się do dokumentów planistycznych i danych rynkowych,
• są poparte prywatnym operatem,
• są poparte oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Najmniejsze szanse powodzenia mają natomiast zarzuty sprowadzające się wyłącznie do twierdzenia:

„nie zgadzam się z wyceną”.

Sądy i organy oczekują bowiem obiektywnych argumentów pozwalających zakwestionować opinię specjalisty.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.

Po upływie tego okresu rzeczoznawca może potwierdzić jego aktualność poprzez:

• zamieszczenie odpowiedniej klauzuli,
• sporządzenie analizy rynku,
• potwierdzenie braku zmian wpływających na wartość nieruchomości.

Jeżeli doszło do:

• istotnych zmian cen,
• zmiany przeznaczenia nieruchomości,
• zmian planistycznych,
• zmian stanu prawnego,

konieczne będzie sporządzenie nowego operatu.

Podsumowanie

Wadliwy operat szacunkowy można skutecznie podważyć, ale wymaga to aktywności strony. Samo niezadowolenie z wyniku wyceny zwykle nie wystarczy.

W praktyce najbardziej skuteczne są zarzuty, które łączą:

• wskazanie błędów formalnych,
• wskazanie błędów merytorycznych,
• przedstawienie prywatnego operatu szacunkowego,
• ewentualne uzyskanie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Im bardziej specjalistyczny charakter mają podnoszone zarzuty, tym większego znaczenia nabiera wsparcie własnego rzeczoznawcy majątkowego. W wielu sprawach właśnie taki przeciwdowód staje się impulsem do zakwestionowania opinii biegłego i przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości.