Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na trzy sposoby:

• podział fizyczny rzeczy,
• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli na własność z jednoczesną spłatą pozostałych,
• sprzedaż rzeczy.

W przypadku przyznania rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli, jeżeli któryś ze współwłaścicieli o to wniesie, sąd rozstrzygnie o rozliczeniu nakładów, pożytków, wydatków oraz innych poniesionych przez strony ciężarów na nieruchomość.

POŻYTKI I CIĘŻARY

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Pożytki rzeczy uregulowane zostały w art. 53 Kodeksu cywilnego. Pożyczki rzeczy mogą być naturalne bądź cywilne. Nie ma legalnej definicji innych przychodów, które mogłaby przynosić rzecz. Należy jednak uznać, że przychody oznaczają wpływy, zwłaszcza pieniężne, uzyskane w określonym czasie. Bez znaczenia jest czy przychody z rzeczy zostały pobrane przez jednego, kilku czy wszystkich współwłaścicieli. Co do zasady pobieranie pożytków jest czynnością zwykłego zarządu, a zatem do pobierania pożytków będzie uprawniony współwłaściciel, który sprawuje zarząd.

Biorąc pod uwagę kwestię wydatków, należy wskazać, iż dzielą się one na wydatki konieczne oraz użyteczne. Wydatki konieczne to takie, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym (np. remont, naprawa,) i są one niezbędne do pokrycia. Natomiast wydatki użyteczne to takie, które mogą być poniesione, ale nie muszą (np. zapewnienie centralnego ogrzewania, dobudowa pomieszczenia). Decyzja o ich poniesieniu należy do współwłaścicieli.

Jako ciężary, rozumie się natomiast inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym (np. podatki, rachunki).

ROZLICZENIE NAKŁADÓW PRZY ZNIESIENIU WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów. Posługują się natomiast – jak zostało to wyżej przytoczone – pojęciem wydatków i ciężarów. Zgodnie z panującym w doktrynie i judykaturze stanowiskiem, wydatki na rzecz wspólną należy rozumieć szeroko, jako obejmujące wszystkie wydatki dokonane zarówno w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. Art. 207 Kodeksu cywilnego może stanowić zatem podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot równowartości nakładów (uchwała SN z 19.12.1973 r., III CZP 78/73, OSNC 1974/10, poz. 165).

W myśl ww. art. 207 Kodeksu cywilnego, wydatki (w tym nakłady) rozlicza się w trakcie trwania współwłasności stosownie do przysługujących współwłaścicielom udziałów. Rozliczeniu ulegają te nakłady, które powstały od momentu zaistnienia współwłasności i później w czasie jej trwania. O proporcji rozliczenia decyduje zatem wyłącznie wielkość udziału, nie zaś inne okoliczności np. wielkość zaangażowania poszczególnych współwłaścicieli w utrzymanie nieruchomości.

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli na własność z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela, pod uwagę należy wziąć wartość nieruchomości oraz nakłady, jakie zostały poczynione na nieruchomości. Konieczne jest, aby wartość rzeczy była ustalona na czas teraźniejszy, a nie według stanu w dniu jej nabycia. Nakłady poczynione na nieruchomość wpływają bowiem na jej stan i wartość w chwili zniesienia współwłasności.

W przypadku gdy udziały współwłaścicieli są równe, to wartość nieruchomości należy podzielić przez dwa. Uzyskany wynik stanowi kwotę, jaką współwłaściciel, który otrzyma nieruchomość na własność, jest zobowiązany zapłacić drugiemu współwłaścicielowi. Następnie należy rozliczyć wydatki i ciężary, jakie strona, która występuje ze stosunku współwłasności, poniosła ze swojego majątku osobistego w czasie jego trwania.

W tym miejscu należy podkreślić, że przywołany art. 207 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że współwłaściciele mogą inaczej ułożyć swoje stosunki dotyczące zarządu rzeczą wspólną i rozliczania poczynionych na nią nakładów. W szczególności jeśli współwłaściciele zawarli umowę o podział nieruchomości do korzystania (tzw. podział quoad usum), wówczas postanowienia takiej umowy stron, a nie przepis art. 207 k.c., stanowiłyby podstawę rozliczenia nakładów.

MAŁŻEŃSTWO A ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W momencie zawarcia związku małżeńskiego, o ile małżonkowie nie zawarli małżeńskiej umowy majątkowej (tzw. intercyzy), powstaje między nimi ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Charakteryzuje się on tym, iż każdy z małżonków od dnia zawarcia małżeństwa posiada własny majątek osobisty (w skład którego wchodzą w szczególności przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa), a ponadto posiadają oni majątek wspólny, składający się przede wszystkim z zarobków obu małżonków oraz przedmiotów nabytych w zamian za wynagrodzenie za pracę. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego, jako całości. Ponadto żadne z małżonków nie może rozporządzić ani zobowiązać się do rozporządzenia udziałem, który mu przypadnie w majątku wspólnym w chwili ustania wspólności. Małżonek w czasie trwania wspólności ustawowej nie może również żądać podziału majątku wspólnego. Aby podział majątku wspólnego był możliwy, musi ustać ustrój wspólności majątkowej, co następuje np. w razie zawarcia przez małżonków przed notariuszem umowy rozdzielności majątkowej albo w razie orzeczenia przez sąd rozwodu.

W skład majątku wspólnego małżonków często wchodzą nieruchomości nabyte w trakcie trwania małżeństwa, które również można podzielić. Procedura ich podziału odbywa się w sposób podobny jak w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości należącej do osób, które nie są małżeństwem. Mianowicie, podziału można dokonać umową lub sądownie. Nadto, istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności (wskazane powyżej) i również  możliwe jest dokonanie rozliczenia nakładów.

W przypadku przyznania nieruchomości na własność jednemu z małżonków, można dokonać zwrotu wydatków i nakładów poniesionych przez małżonków ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny, czyli na przedmiotową nieruchomość. Rozliczenie nakładów odbywa się na podstawie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Panuje przy tym ugruntowana linia orzecznicza, że o zwrocie wydatków i nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny sąd orzeka wyłącznie na wniosek, a nie z urzędu, ponieważ małżonek może żądać zwrotu nakładów, lecz nie musi. Nie jest natomiast możliwe żądanie zwrotu wydatków i nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny, jeżeli zostały zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Jeszcze inna sytuacja zachodzi, gdy małżonkowie wybudują wspólnie dom na gruncie nabytym przez jednego małżonka jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Wówczas grunt znajduje się w majątku osobistym tego małżonka, a wybudowany dom stanowi jedynie jego część składową, w związku z czym tylko jeden małżonek jest formalnie właścicielem całej nieruchomości. W razie podziału majątku istnieje jednak możliwość rozliczenia nakładów poczynionych na grunt z majątku wspólnego w celu wybudowania domu na podstawie przywołanego już art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Wartość nakładów określa się przy tym w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów w wartości domu według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego.