Jak uzyskać pozwolenie na budowę w 2023 roku

1. Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?

Generalnie prawo budowlane przewiduje dwie formy zgody organu na budowę obiektu budowlanego – jedną z nich jest zgłoszenie zamiaru budowy (dla inwestycji nieco „prostszych”), a drugą pozwolenie na budowę.

Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, a wyjątki od tej zasady wymienione są dokładnie przez ustawę prawo budowlane w art. 29 ust 1 i 2 Prawa budowlanego. Ponieważ wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco – to pamiętać należy, że jeśli jakaś rodzaj obiektu budowlanego (art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego) lub robót budowlanych (art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego) nie jest wyraźnie wymieniony przez ustawę, to wymagać będzie uzyskania pozwolenia na budowę.

Warto wskazać, że jeśli dana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, to nie będzie już konieczne dokonywanie zgłoszenia i na odwrót – jeśli inwestor dokonał skutecznego zgłoszenia, nie będzie już musiał starać się o pozwolenie na budowę.

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, chociażby budowa:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora
• sieci elektroenergetycznych (max 1kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych (max 0,5 MPa)
• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat – o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• przydomowych ganków, oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m

Ale na przykład w przypadku wykonywania niektórych robót polegających na przebudowie czy remoncie może również okazać się konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę

Dla porządku nadmienić należy, że w niektórych przypadkach (szczegółowo wymienionych w prawie budowlanym) organ administracji architektoniczno – budowlanej może nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, pomimo tego, że inwestor złożył zgłoszenie.

Dalsza część artykułu dotyczy jedynie budowy obiektów budowlanych, co do których uzyskanie pozwolenia na budowę jest konieczne. W przypadku budowy domu jednorodzinnego, co do którego ustawa nie wymaga wydania takiego pozwolenia, zachęcamy do zapoznania się z innym artykułem poświęconym temu zagadnieniu.

2. Postępowania poprzedzające pozwolenie na budowę.

Samo pozwolenie na budowę jest ostatnim etapem administracyjnej ścieżki zgody na realizację inwestycji.

Bardzo często jednak zanim będzie można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę konieczne będzie uzyskanie innych decyzji i pozwoleń.

Najczęściej wymaganą decyzją, którą trzeba załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę będzie decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli obszar, na którym będzie zlokalizowana inwestycja nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu, konieczne będzie ustalenie przez organ gminy warunków zabudowy. Krótko mówiąc, jeśli dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to nie jest już potrzebna decyzja o warunkach zabudowy.

Ustalenie warunków zabudowy to stosunkowo długotrwała procedura, bardzo rzadko się zdarza aby udało się ją zakończyć w ciągu miesiąca – najczęściej trwa kilka miesięcy.

Odrębnym zagadnieniem, z którym można się spotkać jest decyzja środowiskowa fachowo nazywana „decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia”. Procedura wydawania tej decyzji jest stosunkowo skomplikowana i dość długotrwała, w jej trakcie należy bowiem przeprowadzić między innymi ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, niekiedy konieczne jest sporządzenie raportu środowiskowego.

O tym czy dana inwestycja wymaga decyzji środowiskowej przesądza Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r., w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko gdzie wymienione zostały konkretne przedsięwzięcia wymagające decyzji środowiskowej.

3. Co powinien zawierać wniosek o pozwolenie na budowę? Jakie dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę. Etapy postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:
a) papierowej – w 3 egzemplarzach albo
b) elektronicznej
– wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – na obowiązującym formularzu
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
4) pozwolenia, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1 ustawy prawo budowlane;
5) szereg innych specjalistycznych dokumentów, w zależności od rodzaju inwestycji

Tu należy zwrócić uwagę na kompletność i całość projektu budowlanego – wprawdzie odpowiada za niego projektant, ale warto wiedzieć, że obowiązuje Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i organ sprawdzi prawidłowość projektu, kierując się tym rozporządzeniem.

4. Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w siedzibie starostwa powiatu, na terenie którego leży nieruchomość. Można tego dokonać w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Zgłoszenia w postaci papierowej trzeba dokonać na specjalnych formularzach PB-1. Są one dostępne do pobrania w formacie pdf lub docs na stronie internetowej https://biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/34, a także są zamieszczane w Biuletynie Informacji Publicznej właściwego starostwa powiatowego.

Organem administracji architektoniczno – budowlanej jest starosta powiatu, na terenie którego leży nieruchomość, w przypadku dużych miast (miast na prawach powiatu) – organem takim będzie Prezydent

5. Ile kosztuje wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu przeznaczonego na cele mieszkaniowe nie wymaga wniesienia żadnych opłat. Jeśli zaś chodzi o opłatę skarbową od wydania pozwolenia na inne obiekty, to zasady jej obliczania są dość skomplikowane. Powszechną praktyką jest składanie wniosków o pozwolenie na budowę bez opłaty i regulowanie jej dopiero po wezwaniu przez organ.

Pamiętać też należy, że działając przez pełnomocnika mamy obowiązek uiścić opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł na rachunek właściwego urzędu gminy (tej gminy, na terenie której składamy pełnomocnictwo)

6. Złożyłem wniosek o pozwolenie na budowę i co dalej ? Procedura i warunki uzyskania pozwolenia na budowę

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, starosta sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 pr. bud., dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,
4)dołączenie:
a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10 pr. bud.;
5) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:
a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 pr. bud. – w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane – w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;
6)przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:
a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 pr. bud. – w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane – w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.

Ponadto starosta bada czy ten kto złożył pozwolenie na budowę:

1) złożył ten wniosek w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
2) złożył ten wniosek w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 pr. bud. i art. 26 ust. 1 pr. bud., jeżeli są one wymagane;
3) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane- oświadczenie takie również powinno być złożone na specjalnie do tego przeznaczonym formularzu PB-5.

W pierwszej kolejności Starosta sprawdza, czy do wniosku o pozwolenie na budowę zostały dołączone wszystkie konieczne dokumenty. Jeśli któregoś dokumentu brakuje organ wzywa pisemnie do jego przedłożenia (uzupełnienia), zakreślając wnioskodawcy odpowiedni (zazwyczaj krótki) termin.

Podkreślić należy, że dopiero gdy wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę jest kompletny (zawiera wszystkie niezbędne dokumenty) Starosta wszczyna postępowanie. Jeśli inwestorowi nie uda się w wyznaczonym terminie dopełnić obowiązku i nie zdoła przedstawić żądanych przez Starostę dokumentów, to organ ten po prostu pozostawia wniosek o pozwolenie na budowę bez rozpatrzenia.
Kiedy wniosek o pozwolenie na budową jest już kompletny, Starosta jako organ administracji architektoniczno – budowlanej przystępuje do badania merytorycznego wniosku.

W razie zaś stwierdzenia nieprawidłowości starosta nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. W przypadku braku usunięcia nieprawidłowości w terminie, starosta wyda decyzję o odmowie wydania pozwolenia na budowę.

W tym miejscu podkreślić należy, że organ administracji architektoniczno – budowlanej nie ma prawa do kwestionowania i badania rozwiązań technicznych zawartych w projekcie, albowiem za rozwiązania projektowe odpowiada od początku do końca projektant, który – przypomnijmy – musi posiadać odpowiednie uprawniania, być członkiem odpowiedniej Izby i co się z tym bezpośrednio wiąże – musi dysponować odpowiednim ubezpieczeniem zawodowym.

W przypadku spełnienia wszystkich formalności i wzajemnej zgodności wszystkich przedłożonych dokumentów , starosta nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

7. Ile się czeka na pozwolenie na budowę w 2023 roku?

Prawo budowlane nakazuje staroście wydać decyzje w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o jej wydanie. W przypadku przekroczenia tego terminu, wojewoda nakłada na starostę w drodze postanowienia, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara taka stanowi oczywiście dochód budżetu państwa.

Co jednak ważne, do 65 dniowego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu. Oznacza to de facto że postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę może naprawdę długo trwać, jeśli inwestor złożył wniosek nie dysponując wszystkimi niezbędnymi dokumentami lub też, w trakcie postępowania, organ doszedł do wniosku, że wydanie pozwolenia na budowę wymaga dodatkowych dokumentów.

8. Co znajduje się w pozwoleniu na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją nietypową – zawiera bowiem aż dwa rozstrzygnięcia – organ jednocześnie bowiem „zatwierdza projekt budowlany” i „udziela pozwolenia na budowę”. Nadmienić bowiem należy w tymi miejscu, że starosta może jedynie „zatwierdzić projekt budowlany” nie udzielając jednocześnie pozwolenia na budowę, ale to rozwiązanie w praktyce nigdzie nie jest stosowane i traktowane jest raczej jako ciekawostka.

Dodatkowo w decyzji o pozwoleniu na budowę, starosta może w razie potrzeby:

1) określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
2) określić czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
3) określić terminy rozbiórki:
a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4) określić szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
5) zamieścić informację o zawiadomieniu o ukończeniu budowy lub o konieczności złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

W praktyce – ważnym elementem decyzji o pozwoleniu na budowę, jest określenie kręgu stron postępowania – ma to bowiem przełożenie na ewentualne późniejsze postępowania administracyjne i decyzje.

9.Ile jest ważne pozwolenie na budowę w 2023 roku?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Po tym okresie należy więc ponownie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Konieczność wydania nowej decyzji istnieje także wówczas gdy zakończyły się roboty budowlane.

Prawo budowlane dość liberalnie podchodzi do zagadnienia rozpoczęcia robót, wskazując, że rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, zaś według prawa budowlanego prace przygotowawcze to wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Czas trwania budowy określany jest według zapisów kierownika budowy w dzienniku budowy.

10. Mam pozwolenie na budowę i co dalej?

W pierwszej kolejności o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy powinniśmy zawiadomić właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Zawiadomienie dokonuje się w postaci papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. W przypadku wyboru postaci papierowej, zawiadomienie wnosi się na specjalnie do tego przeznaczonym formularzu, który jest dostępny na stronie internetowej: https://biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/559 albo w Biuletynie Informacji Publicznej właściwego starostwa powiatowego.

Ponadto przed rozpoczęciem robót budowlanych obowiązani jesteśmy:

1)zapewnić sporządzenie projektu technicznego,
2)ustanowić kierownika budowy,
3)ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,
4)przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny.

Dalej pozostaje nam już tylko prowadzić budowę, zgodnie z zatwierdzonym w decyzji o pozwoleniu na budowę projektem budowlanym, zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z warunkami technicznymi i wszystkimi innymi przepisami.

W przypadku konieczności wprowadzenia zmian istotnych do zatwierdzonego projektu budowlanego należy (przed dokonaniem zmian!) wystąpić do starosty o wydanie decyzji, albowiem istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.