W Polsce wciąż istnieje wiele gruntów rolnych o nieuregulowanym stanie prawnym. Jednym z instrumentów służących uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości jest zasiedzenie. Zgodnie z treścią art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeśli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, do nabycia nieruchomości w wyniku zasiedzenia potrzebny jest upływ trzydziestu lat. Przesłankami warunkującymi nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia są co do zasady posiadanie samoistne oraz upływ czasu. Fakt złej lub dobrej wiary posiadacza samoistnego determinuje wyłącznie okres czasu, jaki musi upłynąć, aby ziściły się przesłanki warunkujące nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia.

W odniesieniu do nieruchomości rolnych ustawodawca wprowadził jednak niedawno dodatkowe przesłanki w tym zakresie. Zgodnie z art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego: „nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.

Co to jest nieruchomość rolna?

Na gruncie przepisu regulującego zasiedzenie, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Sposób wykorzystywania stanowi zatem kryterium wyodrębniające nieruchomość rolną. Zgodnie z ustawą nie jest wymagane rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie. Nieruchomość rolną będzie stanowił także grunt, na którym jedynie możliwe jest prowadzenie takiej działalności. Do ustalenia możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocne mogą być zapisy w ewidencji gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego.

Kim jest rolnik indywidualny?

Zgodnie z nowelizacją nabyć w drodze zasiedzenia nieruchomość rolną może jedynie rolnik indywidualny. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ważną rolę w definicji rolnika indywidualnego spełnia warunek zamieszkiwania przez okres minimum 5 lat w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, oraz osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez rolnika.

Według ustawy osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie, podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie oraz posiada kwalifikacje rolnicze. Ustawa szczegółowo określa, jakie kwalifikacje musi posiadać osoba fizyczna, aby uznać ją za rolnika indywidualnego.

Powierzchnia nieruchomości rolnej

Skutkiem wprowadzenia art. 172 § 3 KC jest wyłączenie możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnych przez inne podmioty niż rolnicy indywidualni. Dodatkowo komentowany przepis zastrzega, że skutek zasiedzenia zaistnieje tylko wtedy, gdy powierzchnia zasiadywanej nieruchomości rolnej wraz z innymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi już własność zasiadującego rolnika indywidualnego nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Dodatkowe uprawnienia KOWR

Pisząc o nabyciu własności nieruchomości rolnych w drodze zasiedzenia, należy jeszcze wspomnieć o prawie wykupu. Na podstawie art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej nabytej w drodze zasiedzenia za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Oznacza to, że nawet rolnik indywidualny może nie uzyskać własność nieruchomości w drodze zasiedzenia, jeżeli KOWR zechce skorzystać ze swojego uprawnienia.

Od kiedy obowiązują powyższe zmiany?

Powyższe zmiany zostały dodane na mocy ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 869), która obowiązuje od 30 kwietnia 2016 r. Zgodnie jednak z art. 14 wspomnianej ustawy przepisu art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego w nowym brzmieniu nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy, czyli przed dniem 30 kwietnia 2019 r. Oznacza to, że posiadacze niebędący rolnikami indywidualnymi albo tacy, którzy są lub stawaliby się w wyniku zasiedzenia właścicielami 300 ha użytków rolnych, zachowują możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych, jeżeli okres zasiedzenia upłynie przed dniem 30 kwietnia 2019 r.