Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości w części ułamkowej przysługuje prawo do dowolnego dysponowania udziałami bez zgody pozostałych. Oznacza to między innymi, że współwłaściciel może zbyć własne udziały w całości, bądź też w części na rzecz innej osoby.

Co dzieje się w przypadku, gdy w toku postępowania nieprocesowego dotyczącego zniesienia współwłasności nieruchomości nieruchomości dokonywane są inne działania wpływające na przedmiot postępowania? Czy zawierane umowy dotyczące zbycia udziałów mają wpływ na przebieg postępowania?

Wyjaśnienia wymaga kto, w takim przypadku, jest stroną toczącego się postępowania sądowego – nabywca, czy zbywający udziały i jak rozstrzygnąć charakter ewentualnych zobowiązań między współwłaścicielami. Analiza orzecznictwa oraz poglądów doktryny pozwala na stwierdzenie, że brak jest przepisów, które formułowałyby ten problem wprost. Ogólną regułę dotyczącą zmian podmiotowych w toku postępowania przed sądem zawiera przepis art. 192 pkt 3 ustawy kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym zbycie rzeczy (bądź prawa) w toku postępowania nie ma wpływu na przebieg sprawy, jednakże nabywca może stać się stroną postępowania w miejsce zbywającego.

Przytoczony przepis nie ma jednak zastosowania w przypadku zbycia udziałów w nieruchomości w toku sprawy „ze względu na cel tego postępowania i charakter orzeczenia znoszącego współwłasność”. Wynika to z analizy orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2002 r. (sygn. akt: III CKN 411/00), zgodnie z którym w wyroku kończącym postępowanie należy uwzględnić aktualnych współwłaścicieli. Zbywający udziały natomiast traci zainteresowanie przedmiotem sporu, o czym świadczy przekazanie praw do współwłasności innej osobie, uwzględnienie więc w orzeczeniu nabywcy będzie naturalną konsekwencją przysługującego mu z racji udziałów prawa. Należy pamiętać bowiem, że „celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez odebranie temu prawu cechy wspólności”.

Warto zauważyć, że artykuł 192 pkt 3 k.p.c. rzadko znajduje zastosowanie w postępowaniu nieprocesowym ze względu na jego cel i charakter, zatem również w przypadku postępowania w sprawie zniesienia współwłasności. Znajduje to potwierdzenie w orzeczeniach Sądu Najwyższego, chociażby z dnia 13 marca 2002 r. (sygn. III CKN 411/00), 3 października 2003 r. (sygn. III CKN 1529/00), czy 20 października 2004 r. (sygn. IV CK 91/04).

Istotą postępowania o zniesienie współwłasności (a zarazem jego spodziewanym celem) jest bowiem wyjście ze współwłasności oraz ustalenie charakteru uczestnictwa osób objętych aktualnie prawem do współwłasności (co wynika z art. 510 § 2 k.p.c.). Potwierdzając słuszność takie stanowiska warto wskazać na przykładowe rozstrzygnięcia, jakie zapadały w podobnych sprawach, jak chociażby wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r. (sygn. III CKN 1529/00), w którym za bezzasadny uznano zarzut kasacyjny oparty na pominięciu zbywców udziałów w toku postępowania, a przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. uznano za niemający zastosowania w tym przypadku.

W kolejnym postanowieniu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „zasądzenie wynagrodzenia następowało zawsze na rzecz osoby, będącej właścicielem nieruchomości służebnej w chwili ustanowienia służebności, od osoby, będącej w tej chwili właścicielem nieruchomości władnącej”, stwierdzając jednocześnie, że art. 192 pkt 3 k.p.c. nie znajduje zastosowania w postępowaniach o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2016 roku, sygn. akt: V CSK 110/16). Pojawiające się w judykaturze przeciwne poglądy, dopuszczające stosowanie przepisu art. 192 pkt 3 k.p.c. w postępowaniu nieprocesowym, należy uznać za wątpliwe. Zostało to szerzej opisane w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2004 r., (sygn. IV CK 346/02) oraz w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2009 r. (sygn. III CSK 54/09). W ostatnim przytaczanych wyroków zapada istotne dla wykładni przepisu art. 192 pkt 3 k.p.c. stwierdzenie, że wywiera on skutki prawne jedynie w sferze prawa procesowego, nie uchylając zaś możliwości zastosowania przepisów prawa materialnego (w kwestii ochrony nabywcy działającego w dobrej wierze).

– Współwłaściciel może zbyć własne udziały na rzecz innej osoby lub żądać zniesienia  współwłasności.

– Jeśli do zbycia udziałów w nieruchomości doszło w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, przepis art. 192 ust. 3 kodeksu postępowania cywilnego, co do zasady, nie powinien mieć zastosowania, zaś orzeczenie sądu będzie uwzględniało nabywcę jako stronę postępowania.