Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości w części ułamkowej przysługuje prawo do dowolnego dysponowania udziałami bez zgody pozostałych.

Oznacza to między innymi, że współwłaściciel może zbyć własne udziały w całości, bądź też w części na rzecz innej osoby.

Zbycie udziałów a postępowanie o zniesienie współwłasności

Co dzieje się w przypadku, gdy w toku postępowania nieprocesowego dotyczącego zniesienia współwłasności nieruchomości dokonywane są inne działania wpływające na przedmiot postępowania?

Czy zawierane umowy dotyczące zbycia udziałów mają wpływ na przebieg postępowania?

Wyjaśnienia wymaga, kto w takim przypadku jest stroną toczącego się postępowania sądowego – nabywca czy zbywający udziały – i jak rozstrzygnąć charakter ewentualnych zobowiązań między współwłaścicielami.

Analiza orzecznictwa oraz poglądów doktryny pozwala na stwierdzenie, że brak jest przepisów, które formułowałyby ten problem wprost.

Ogólną regułę dotyczącą zmian podmiotowych w toku postępowania przed sądem zawiera przepis art. 192 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym zbycie rzeczy bądź prawa w toku postępowania nie ma wpływu na przebieg sprawy, jednakże nabywca może stać się stroną postępowania w miejsce zbywającego.

Dlaczego art. 192 pkt 3 k.p.c. nie zawsze ma zastosowanie?

Przytoczony przepis nie ma jednak zastosowania w przypadku zbycia udziałów w nieruchomości w toku sprawy „ze względu na cel tego postępowania i charakter orzeczenia znoszącego współwłasność”.

Wynika to z analizy orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2002 r., sygn. akt: III CKN 411/00, zgodnie z którym w wyroku kończącym postępowanie należy uwzględnić aktualnych współwłaścicieli.

Zbywający udziały natomiast traci zainteresowanie przedmiotem sporu, o czym świadczy przekazanie praw do współwłasności innej osobie.

Uwzględnienie więc w orzeczeniu nabywcy będzie naturalną konsekwencją przysługującego mu z racji udziałów prawa.

Należy pamiętać bowiem, że „celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez odebranie temu prawu cechy wspólności”.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Warto zauważyć, że artykuł 192 pkt 3 k.p.c. rzadko znajduje zastosowanie w postępowaniu nieprocesowym ze względu na jego cel i charakter, zatem również w przypadku postępowania w sprawie zniesienia współwłasności.

Znajduje to potwierdzenie w orzeczeniach Sądu Najwyższego, chociażby z dnia 13 marca 2002 r., sygn. III CKN 411/00, z dnia 3 października 2003 r., sygn. III CKN 1529/00, czy z dnia 20 października 2004 r., sygn. IV CK 91/04.

Istotą postępowania o zniesienie współwłasności, a zarazem jego spodziewanym celem, jest bowiem wyjście ze współwłasności oraz ustalenie charakteru uczestnictwa osób objętych aktualnie prawem do współwłasności, co wynika z art. 510 § 2 k.p.c..

Potwierdzając słuszność takiego stanowiska, warto wskazać na przykładowe rozstrzygnięcia, jakie zapadały w podobnych sprawach, jak chociażby wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., sygn. III CKN 1529/00.

W wyroku tym za bezzasadny uznano zarzut kasacyjny oparty na pominięciu zbywców udziałów w toku postępowania, a przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. uznano za niemający zastosowania w tym przypadku.

Postępowanie nieprocesowe a zmiana właściciela

W kolejnym postanowieniu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „zasądzenie wynagrodzenia następowało zawsze na rzecz osoby, będącej właścicielem nieruchomości służebnej w chwili ustanowienia służebności, od osoby, będącej w tej chwili właścicielem nieruchomości władnącej”.

Sąd Najwyższy stwierdził jednocześnie, że art. 192 pkt 3 k.p.c. nie znajduje zastosowania w postępowaniach o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Stanowisko to zostało wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2016 roku, sygn. akt: V CSK 110/16.

Pojawiające się w judykaturze przeciwne poglądy, dopuszczające stosowanie przepisu art. 192 pkt 3 k.p.c. w postępowaniu nieprocesowym, należy uznać za wątpliwe.

Zostało to szerzej opisane w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2004 r., sygn. IV CK 346/02, oraz w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. III CSK 54/09.

W ostatnim z przytaczanych wyroków zapada istotne dla wykładni przepisu art. 192 pkt 3 k.p.c. stwierdzenie, że wywiera on skutki prawne jedynie w sferze prawa procesowego, nie uchylając zaś możliwości zastosowania przepisów prawa materialnego, w kwestii ochrony nabywcy działającego w dobrej wierze.

Najważniejsze wnioski

• Współwłaściciel może zbyć własne udziały na rzecz innej osoby lub żądać zniesienia współwłasności.
• Jeśli do zbycia udziałów w nieruchomości doszło w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, przepis art. 192 ust. 3 Kodeksu postępowania cywilnego, co do zasady, nie powinien mieć zastosowania.
• Orzeczenie sądu będzie uwzględniało nabywcę jako stronę postępowania.